萧山房地产市场研究.pdf

萧山城市研究 萧山房地产市场专题研究 核心问题：萧山能否进入？进入哪些区域？该选择怎样的土地？ 研究思路： 城市特征研究 房地产市场研究 企业目标研究 意识解构： 研究一个城市或要进入一个城 市，必定遵循三位一体的研究 思路。 2 评估模型： 需：人（容量）、钱（购买力） 市场因素 供：供应量和质（开发水平） 问题：城市是否进入？ 价：健康度 企业因素 管控半径、品牌积累、长期深耕 问题：什么板块？什么土地？ STEP2：意向板块评估，选择目标板块 板块 年去化量 STEP1 ：细分市场机会及意向板块锁定 容量 个盘最大去化量 供 需 机会 匹配板块 大 A、B 板块 盈利 竞争 能力 较大 C、D 竞争量与质 板块发展潜力 地块增值能力 盈利水平 O 走企 R 量业 溢周 目 价 转标 3 全文总结：  可战略进入萧山 1、“人多钱多”，购买力强劲，哑铃型购买结构，有较好的中高端客群基础 2、需求稳定，泡沫较小，市场发展稳健，尚有增长空间 3、风险警示：供地充足，存量达800万方，竞争充分  区域策略：首选开发区，伺机进入南部卧城，持续关注桥南板块 综合评估城市发展方向、区域竞争、需求容量所得  细分市场策略： 1、总价150-300万主流市场，选城市发展方向下，快速成熟的自然延伸片区， 首选开发区板块 2、150万以下主流市场，选扩容潜力大的城市交接带，可关注桥南板块， 3、500万以上城市别墅市场供应稀缺，溢价高，可依托“高低配”补充进入  意向土地： 20－30万方，容积率2－2.5 （争取低容积率土地，“高低配”将大幅提升溢价） 4 目录 1.萧山城市研究 研