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云河湾商铺推广方案 新景祥企划部 前言 这是一个商业繁荣的时代 消费空前高涨、奇迹不断诞生 所有的商业项目 都蕴含着无穷的潜力 云河湾·商业大道 将是下一个奇迹诞生的地方 今天沟通的内容 项目现状分析 消费人群定位 案例参考 推广方式 资源整合运用 其他问题 一、项目现状分析 项目现状 商铺主要分为两部分： 1、高层底商，售出2套，剩余9套，面积157平米——419平米； 2、七号公馆下的三层商铺，共8套，最小面积92平米，最大面积1060平米。 商铺自推出以来，销售情况不理想；已经销售的少部分商铺，经营状况也不理想，目前也出现了转租的意向。 原因是多方面的…… 原因分析 外部原因： 1）商街人流量少，氛围没有形成； 由于附近多为新型小区，商街没有完全的发展起来，从而也使得该街区人流量不足，从而造成了商街的一种不良现状。 2）区域关注度低，发展前景不明朗； 本案处于项目后期，推广费用有限，目前在市场上基本没有声音，无法形成较高的关注度，也未能引导客户发现项目的前景。 原因分析 3）、业态的限制： 作为住宅底商，不得做餐饮；同时，商铺建筑结构、空间对业态也有较大的限制。必须找到合适的商业形态，才能赋予商铺新的价值。 4）周边配套成熟，一般商业空间小： 项目周边生活配套完善：本案周边家乐福等大型超市，农贸市场齐备，生活配套设施基本完善，因此，一般的生活类的商业无法顺利发展。 内在原因 1）、面积划分不太合理：楼层的分配、面积的分配都不太理想，不利于多种业态的引入，也不利于价格分配和利益最大化。 2）、空间结构上的硬伤：建筑结构的布局与商业布局需求的不同，造成了本案空间结构上的瑕疵，对引入的业态形势具有一定的影响。 3）、高额的总价：本案的单价虽不是很高，但是由于多为大面积空间，所以总价偏高，一般的商铺投资者难以购买。 商铺客群分析 商铺购买者一般很理性，注重实际收益 其关注的价值点： 1）人流量——直接影响购买者所能获得的经济利益 2）交通的便利性——动线的顺畅能促进人流量的增加 3）主力店——直接影响着整体业态的发展，间接影响人流量 4）空间格局——一定程度上影响经营使用，对销售有部分影响 结论 对于自身原因，我们将提出相关的一系列建议，希望和建筑、工程等专业部门共同拟定出一套解决方案； 推广销售中的核心问题是： 人流量少 那么，我们项目的消费人群是谁？ 商铺应该如何定位，才能吸引“人气”？ 二、消费人群定位 项目优势分析 1）便利交通，辐射核心城区：连接集庆门大街与长虹路，两条主干道，周边公交车众多，使得项目具有通畅的交通动线，便于人流、客流的直接达到； 2）核心居住区，消费群集中：周边云河湾，润花园，云锦美地等新型社区林立，大量新组家庭、年轻白领聚集； 3）良好的环境：所在的街区经过整体设计、施工，道路整洁，环境优美，能够成为一条集商业、购物、休闲等为一体的商业街； 消费人群分析 商业大道附近有云河湾、润花园、云锦美地、江南名府等众多社区，人群有以下特征： 1、人群密集 2、人群多元化 我们需要从中找出目标客群——主力消费人群： 消费能力强 周边现有商业不能满足其需求 对新兴商业有兴趣 消费人群分析 表格 消费人群定位 结合项目自身优势，与消费人群分析，我们将目标人群定位于： 核心居住区的年轻人 消费人群分析 年轻消费群的特性： 1）消费力强——青年消费群，有良好的经济支持，新潮的消费观念使他们成为拥有强大消费力的人群； 2）消费需求旺盛——对于品位、品牌以有较高要求，向往高品质的生活，并尽可能的去消费； 3）追求特色消费——对于个性产品和服务有较高要求，消费行为感性，具有较强的消费欲望； 那么，如何吸引年轻人？ 这将成为本案的重点讨论的内容。 三、案例参考 案例参考 如何做出一个适合年轻人聚集的商街？我们参考一下现有的商业。 针对青年群体的消费特色领地，南京主要分布在三大区域： 1）、莱迪休闲广场 2）、西祠街区 3）、1912酒吧一条街 案例参考 1）莱迪休闲广场 莱迪休闲广场，地处南京最繁华闹市新街口中心区域，周边是成熟的商业圈层，莱迪商圈所经营特色为个性小百货，他们所需摊位面积偏小。同时从消费群体来看，莱迪广场消费群体基本偏年轻。而本项目为大面积产业，同时本案客群消费层次偏高，与莱迪广场的消费群及消费层面不同。 关键词： 中低档、个性化商品 地段好、交通便利 环境一般 案例参考 2）西祠街区： 西祠街区位于南湖板块，据本案距离较近，其最初定位具有一定的特色性，但是从卫星图上可以明显看出，该街区周边缺少城市主干道，车站距离街区仍有一定距离，无法直接到达，因此造成了交通动线的不畅，严重影响了项目来访的人流量。 关键词： 网络概念 经营特色不明显 缺少主干道