对近年来中国房地产发展状况的经济学分析.docx

对近年来中国房地产发展状况的经济学分析姓名：沈仕卿学号纲一 近年来房价上涨过快的问题 1 现象描述 2 专家看法 3 我的分析二 对限购令利弊的分析 1 现象描述 2 专家看法 3 我的分析三 参考文献一 近年来房价上涨过快的问题1 现象描述2004年以来,我国房地产市场出现投资增长较快、供需失衡，部分地区出现房价过快上涨等问题。据发改委网站消息，国家发展改革委、国家统计局的调查显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。2 专家的看法随着近年来中国经济的飞速发展，居民收入有了进一步的增加，人民生活水平有了进一步的提高，伴随这城市化进程的进一步加快，人们对各类商品房的需求进一步增加，需求量的增加打破了原来的供需均衡，使得房地产市场出现供不应求的局面，新的均衡的出现必然导致了房价的上升。-【1】房地产本身的需求弹性导致了房价的上涨。房地产的特殊性在于严重的供给约束，在资本、劳动力、土地三要素中土地的供给弹性最小，而房地产的需求弹性教大。因此房产商有着天然提价的倾向，在中国经济的持续增长时期，商品房的均衡价格必然会上涨。-【1】住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。-【2】造成的后果：判断居民购买力的一个重要标准是房价收入比。它是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。目前国际上能够接受的房价与收入比是3∶1到6∶1。根据易居中国研究院院长杨红旭判断，东部一线城市房价收入比普遍在12∶1—13∶1，远超国际标准。对于房价收入比的计算方法，尽管房地产界有人提出过质疑，算出的结果也五花八门。但迄今为止，对我国一线城市房价收入比的种种计算，没有一种结果在6∶1以下。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示，今年1至4月，北京四环路以内的房价均价每平方米由1至3月的15124元涨到15593元。上述两家单位的另一项调查显示，2008年，北京市城镇居民人均可支配收入为24725元。以这样的收入水平，在北京四环以内买房，基本属于空想。不可否认，部分低收入人群会拉低平均数，而且主要依靠保障性住房解决居住问题。那么，白领购买力如何呢？在北京工作的小张为记者算了笔账。他加上女友的收入平均每月1万元左右，年收入12万元，除去基本生活开支，每年能存下7万元。如果要买一套90平方米四环内小户型，大概要花140万元，存4年才够首付28万，得向银行贷款112万，选择20年还清，总还款额160多万，每月还款近7000元。买房就意味着，如果工资不涨，夫妻俩20年内丧失消费能力，只能为房子活着了。-【3】3 我的分析近年来人们的收入水平不断上升，人口数量仍在增加，这使得人们对房产的需求不断增加。下面来看一张关于房地产的供求关系图：从图中我们可以看到，由于人们需求量的增加，需求曲线D向右移动，达到新的均衡点后房价P明显上升。同时，房屋的销量Q也会增加，这就会刺激房地产商增加房屋的供给，那么近年来房屋的供给是如何变化的呢？下面来看一些数据：根据国家统计局发布的数据，今年1—4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%。这意味着，未来几年，将有20多亿平方米的房屋陆续投入市场。根据国家统计局发布的数据，2008年，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，完成土地开发面积2.6亿平方米。往前追溯，2007年、2006年和2005年，全国分别完成土地购置面积4亿平方米、3.6亿平方米和3.8亿平方米，分别完成土地开发面积2.7亿、2.7亿和2.2亿平方米。通过连续几年购置面积和完成开发面积的差值，我们可以大概了解有多少土地沉淀在开发商的手里。初步计算，2006年到2008年，至少有3.3亿平方米已购置土地未被开发。从国家统计局发布的相关数据看，以每年11月末为时间节点，2004年至今，全国商品房空置面积依次为：2004年0.99亿平方米、2005年1.14亿平方米、2006年1.23亿平方米、2007年1.17亿平方米、2008年1.36亿平方米。除2007年略有下降外，商品房空置面积总体保持逐年增加的态势。-【3】从这些数据中我们能看到，房屋的供给近几年也在飞速增加，甚至快于需求的增长速度，产生了大量的空闲房产，