土增清算实务与应对策略20140917.pptxVIP

正直远见 专注品质 力求卓越;中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司土地增值税清算实务与应对策略;课程安排;目 录;土地增值税概述（1）;土地增值税概述（2）;土地增值税概述（3）;土地增值税概述（4）;土地增值税概述（5）;土地增值税概述（6）;湖北地方政策（1）;湖北地方政策（2）;湖北地方政策（3）;湖北地方政策（4）;土地增值税的征税范围;加 计 扣 除;土地增值税的计税依据;土地增值税的四级超率累进税率;土地增值税清算单位; 清算单位的确定.湖北地方政策; 清算对象;土地增值税清算要点 (1);土地增值税清算要点 (2);土地增值税清算要点 (3);清算的具体时限、未及时清算的后果; 加收滞纳金的情形;土地增值税与企业所得税政策比较(1);土地增值税与企业所得税政策比较(2);目 录;1、对外投资视同销售计税收入的确认政策链接：对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。鄂地税发[2008]207号 某房地产公司，拟将开发的房地产进行投资，该房地产的开发成本5000万元，市场销售价格为7000万元。该房产公司以成本价5000万元投资到全资子公司，收入如何确认?;2、以开发产品抵付工程款未确认收入政策链接:（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入（国务院第138号令） (2)条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（财法字(1995)6号） 某地产企业，于2010年1月将一栋已竣工交付使用的写字楼抵付某施工企业的工程结算款，这栋写字楼市场销售价格1000万元，账面开发成本800万元。该房地产公司将开发成本800万元直接冲抵了应付的工程款。 收入如何确认？;3、合同收入的确认政策链接：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。（国税函[2010]220号） 某开发商与客户在2010年12月10日签订售房合同，合同总额100万元。首付30万元，在2010年12月15日交付；按揭70万元，在2011年1月20日由银行发放。请问在以2010年12月31日为截止时间进行土地增值税清算（销售率85%,满足清算条件）时，清算收入金额是30万元，还是100万元？;4、关联方交易价格不公允 某地产公司，公司在项目开发过程中，其材料供应、景观设计、园林建设等均系集团公司名下的全资子公司，通过审核发现，其门窗包干价900元/平方米，而市场公允价格为400—500元/平方米，仅门窗安装一项关联交易多列成本1570余万元，按最低30%税率计算，少缴税款471万元。还有园林绿化工程多列绿化苗木、多报花草数据等，造成扣除成本多列或虚列。;5、售楼部、样板房扣除 某房地产公司单独修建了售楼部、样板房等营销设施，其发生的相关支出（如设计、建造、装修等费用），如何扣除？;6、违约金的扣除政策链接：《细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 某房地产开发公司，于2008年3月开始建设电梯公寓15万平方米，2008年12月开始预售，与业主签订的《商品房买卖合同》中约定于2009年9月竣工交房。由于该房地产公司的原因，实际交房日期延后了3个月，按合同约定，地产公司支付了业主违约金200万元。200万元违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？;7、住宅与其他开发产品分别核算政策链接：房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。鄂地税[2008]211号   某房地产开发公司开发一幢商住综合楼，1-2层是商业用房，3-33层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？ ;层高系数法;层高系数法（举例）;武汉市现行普通住宅的划分标准;武汉市普通住房认定标准表;8、甲供材的成本扣除 某房地产公司，对钢材、商品混凝土实行甲供。供应商将销售钢材、商品混凝土的发票开给房地产公司，对这