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新外滩花苑营销策划书 前言 第一篇 营销研究 第一部分 市场及政策研究 一、上海市房地产市场分析 （一）上海房地产市场1998年12项信息数据分析 （二）上海房地产市场1998年13项信息数据汇总 二、虹口区房地产市场分析 （一）虹口区房地产市场99年1—3月销售数据及同期比较 （二）虹口区房地产市场98年5项销售数据汇总 三、本案相关个案分析 （一）本案相邻楼盘调查 （二）本案相近楼盘调查 （三）本案同类楼盘调查 四、上海内销中高档，高档住宅一览（RMB5000元以上） （一）闵行、闸北、杨浦地区 （二）徐汇、浦东新区、普陀、南市地区 （三）卢湾、静安、黄浦、虹口、长宁地区 五、本案有关房地产政策法规摘要 （一）商品房销售面积概念 （二）预售商品房交付时建筑面积增减的处理 （三）申请《蓝印户口》新规定 （四）关于个人所得税抵扣房款规定 （五）关于契税优惠征收规定 第二部分 本案区位研究 一、 地块基本分析 （一）位置 （二）面积 （三）地形 （四）地貌 二、地块景观分析 （一）前方景观 （二）后方景观 （三）左方景观 （四）右方景观 三、地块历史分析 （一）19世纪中叶前北外滩 （二）近现代时期北外滩 四、地块交通分析 （一）本案周边主要公交线路调查 （二）本案周边主要交通道路一览 五、地块周边设施分析 （一）菜市场 （二）超市 （三）学校 （四）医院 （五）文体、娱乐场所 （六）酒店、银行、邮局 六、北外滩研究 （一）北外滩优势分析 （二）北外滩规划分析（东长治路以南地区） 第三部分 本案建筑建议 一、房型建议 （一）C栋房型分析 （二）C栋房与E栋房型修改建议 二、会所建议 （一）会所类型 （二）会所选址 （三）会所规模 （四）会所设施 （五）会所格调 三、智能化建议 （一）安全自动化系统 （二）通讯自动化系统 （三）保健自动化系统 （四）管理自动化系统 第二篇 营销策划 第一部分 本案营销策略 一、营销决策 （一）产品定位 （二）形象定位 （三）营销主题 （四）营销阶段划分 二、本案机会点与阻碍点分析 （一）本案机会点 （二）本案阻碍点 三、客户培养 （一）客户描述 （二）客户发掘 （三）客户引导 （四）客户跟踪 四、价格策略 （一）定价依据 （二）价格进度 （三）价格表 （四）付款方式 五、广告策略 （一）广告诉求 （二）CI设计 （三）广告媒体 （四）报纸广告样式 六、公关策略 （一）新闻发布 （二）专家讲座 （三）研讨会 （四）专题活动 七、SP促销 （一）赠品促销 （二）购房赠会员卡 （三）购房抽奖 （四）折扣促销 第二部分 本案营销实施 一、营销组织 （一）组织构架 （二）现场人员 （三）策划人员 二、营销培训 （一）培训目标 （二）培训要求 （三）培训内容 （四）培训方式 （五）考核 三、营销现场 （一）现场气氛 （二）现场接待 四、营销流程 （一）销售阶段流程 （二）售楼操作流程 （三）销售统计流程 五、营销表格 （一）客户详细信息 （二）销售详细信息 （三）销售记录 （四）付款计划及执行情况 （五）业务员销售情况一览 第三部分 本案营销阶段与费用 一、本案准备期（引导期）开盘工作 （一）准备期（引导期）开盘工作一览 （二）准备期（引导期）开盘准备工作分述 二、公开期——续销期工作一览 （一）公开期——续销期工作一览 （二）公开期——续销期工作分述 三、本案销售广告费用） （一）本案一般销售广告费用一览 （二）本案媒体广告计划与费用一览 四、销售部（现场人员）责权 （一）销售人员责权 （二）内勤按揭人员工作职责 （三）销售部工作要求 五、销售部（现场人员）考核与奖惩办法 （一）销售人员业绩考核 （二）销售人员业绩奖励 （三）销售人员扣罚办法 （四）内勤人员奖罚 （五）按揭人员奖罚