水城县双水大道北地块可行性报告教学幻灯片.pptVIP

水城县双水大道北侧地块 可行性分析报告 高登（青岛）投资顾问有限公司2011-10-26 【目录】 一、主要在售项目情况 二、市场供应产品特征 三、市场目标客群研究 四、目标市场定位及产品定位 五、项目分析及产品设计建议 一、工程计划 二、销售计划 一、一期的投资收益分析 二、二期的投资收益分析 三、项目整体投资收益分析表 第一部分 地块概况 一、双水县的基本情况 二、宗地位置 三、宗地现状 四、周边环境及配套 五、土地价格 第二部分 市场情况 第三部分 开发计划 第四部分 投资收益分析 第一部分 地块概况 【地块概况】 一、水城县基本情况 水城县，六盘水市双水新区，2003年10月经国务院批准，水城县政府驻地从黄土坡搬迁至双水，城市发展定位为“山水园林城市”和六盘水市现代物流中心 ”，城市的发展方向是六盘水物流中心和贵州西部物资集散地，目前全县人口70万人，但是农业户口客户占总人口超过95%，工业上已经形成了煤炭化工和电力为主的支柱产业。城市建设已经形成了明硐水库景区、行政文化区、红山工业区、原居住区、商业区和未来居主要供应区。 明硐水库景区 行政文化区 居住区、商业区 红山工业区 将来住宅的主要供应区 【地块概况】 二、宗地位置 地块 水城县一小 广场 项目地块位于水城县行政文化中心位置，地块周边分不了水城县主要机关部分和文化广场，地块临近水城一小，距离第一中学1.8公里，背山面城，但是地块周边缺乏必要的生活配套。 行政文化中心 明硐水库景区 原居住区、商业中心 新居住区 【地块概况】 三、宗地现状 地块 水城县一小 双水 广场 500米 水城县一中 166米 100米 地块方正平整，没有拆迁建筑，地块上方无高压电缆，地块北侧是水城一小，东侧是水城县主要机关部分，南侧是双水大道，双水大道南侧是双水广场、双水县主要机关部门，地块西侧是水城县政府等机关部门以及部分住宅用地，周边环境干净、安静、有教育配套，但是住宅较少、缺乏生活配套，居住氛围不理想。 地块宽100米，长166米，总计25亩，地块面积在双水住宅小区中属于较小地块，没有规模优势。 【地块概况】 四、周边环境及配套 地块 水城县一小 双水 广场 双水广场 双水大道 500米 水城县一中 地块位于水城县行政文化中心位置，周边分部了水城主要机关部门以及双水广场、水城一小、水城县一中等单位，居住环境安静，交通方便，距离学校较近，但是周边居民小区少，缺乏生活配套和居住氛围，生活便利性差，不过地块区域市场预期看好。 【地块概况】 五、土地价格 1、土地面积 本项目土地面积25亩，容积率5（暂定，开发商可以根据需要调整）； 2、土地价格 本项目土地地价为120万元/亩； 3、容积率及建筑结构 容积率5（暂定，开发商可以根据需要调整），项目建筑结构为多层洋房和高层，总建筑面积为8.3万平米； 4、楼面地价 按照土地价格每亩120万，土地总价款3000万元，楼面地价360元/平米。 第二部分 市场情况 【市场情况】 一、主要在售项目 郎明阁 祥和人家 卡达凯斯 世纪雅苑 新加坡花园 【市场情况】 二、市场提供产品的主要特征 1、市场供应户型开始逐步转小，大户型销售抗性逐步显现； 2、高层户型逐步开始成为供应量的主流，但是抗性依然存在； 3、大部分小区体量较大，市场供应量将会在近几年持续走高； 4、市场供应量逐步开始向县政府以西位置，双水路两侧转移； 5、城区人口少，城市经济基础较差，市场消化能力差，市场去化速度开始下滑，市场存在供应过量的潜在风险； 6、市场供应产品差异化较大，没有产生主流产品。 【市场情况】 三、市场客户研究 泛公务员群体 县城原居民 城市新增人口 水钢等产业人口 1、收入稳定的中坚人群，改善性需求； 2、为子女置业； 3、投资客户。 1、为子女购房，或者婚房或者子女上学； 2、改善居住环境购房客户； 3、投资客。 1、首套婚房，刚需客户； 2、外来人员，有定居愿望； 3、各乡镇进入城区人口； 水钢等主要产业的产业人口 关注环境和生活便利程度和城市规划 ，对版块有自己的认知。强调生活品质。 关注性价比、居住环境和教育配套等 关注环境和性价比和生活配套 关注居住环境 【市场情况】 四、地块的目标市场定位及产品定位 地块的目标市场定位 县城原居民改善性需求 婚房等首套刚性需求 投资客 各乡镇进入城区人口 公务员 水钢等产业人口改善居住环境购房 【市场情况】 四、地块的目标市场定位及产品定位 166米 100米 风情商业街 2层 小区步行门 多层 住宅 住宅底商 1层 高层 中心景观 中心景观 中心景观 高层 高层