东河项目调研计划书.docVIP

东河大厦市场调查计划书 调查主体与目的 1.1调查主体 通过对鳌江、龙港、水头各主要在售和待售楼盘的调查，掌握目前这三地主要房地产项目的供应总量、分布情况、产品结构状况、价格水平与销售状况等情况。 通过对目前在售和待售楼盘及重点竞争对手的细化调查，基本了解其营销策略及客户群构成，掌握三地目前的房地产住宅项目的营销基本策略方法，以及营销效果的反馈。 研究目前三地意向购买商品房的消费者对住宅的需求与消费习惯及动机。 研究目前三地已购买商品房群体的购买动机及对商品房的满足程度、二次置业的空间。 调查目的 借鉴其他优秀项目的项目市场（竞争对手）的运作经验及历程，发现其中的优缺点，供项目本身借鉴，重点发现竞争对手不足或空白之处，结合本项目实际作为突破点。 发现潜在客户群及其对产品需求的基本情况，为本项目的产品定位和客户群定位提供市场反馈依据。 完善项目的产品定位，解决目前商品房消费者普遍不满意的方面，提高产品成熟度。 调查计划实施时间 2009年6月30日——2009年7月2日（市场调查时间） 2009年7月3日——2009年7月13日（市调报告阶段） 调查计划实施人： 东河大厦项目经理：林亮；东河大厦策划师：蔡东攀；东河大厦销售经理：丁显棋；泰宇花苑销售经理：李捷；三角洲市场部主任：金胜浩；三角洲市场专员：傅晓东 调查技术方案 4.1 调查对象 4.1.1 可类比市场项目，以鳌江镇近一年新开盘和即将开盘的楼盘为重点，龙港、水头为次重点。 4.1.2 主要楼盘列举（竞争对手）：滨江丽景；银泰大厦；永安花苑；嘉弘花园；泰宇花苑；育英 丽晶铭都；华森家园等 4.1.3 鳌江意向购买群体 4.1.4 鳌江已购买住房群体 4.2 调查范围及地点 4.2.1 可类比项目市场：以鳌江本地为重点，兼顾龙港、水头等地区具代表性项目。 4.2.2 竞争对手：以鳌江老城区和滨江板块为主。 4.2.3 消费者：鳌江、龙港、水头。 4.3调查方法之运用 4.3.1 可类比市场：电话咨询或项目调查； 4.3.2 竞争对手：专业人员深入销售案场调查+电话咨询+二手中介调查； 4.3.3 消费者：人员随机问卷及口头调查。 4.4 抽样方法运用 4.4.1 可类比项目：普查法 4.4.2 竞争对手：其他渠道深入普查法 4.4.3 消费者：判断抽样法、随机抽样法 五、 调查步骤 确定目标→确定范围→ 调查选择→调查实施→ 数据分析→ 评估反馈 调查分工与时间分布 6.1分工 调查组总指挥：林亮（负责总体计划安排和临场调度） 案场深度调查：蔡东攀、丁显棋 二手中介调查：金胜浩、李捷 消费者随机调查：林亮、傅晓东 注：鳌江市场以案场调查为主，其他人员根据实际时间安排协助或分担蔡东攀和丁显棋的工作。 6.2时间安排 6月30日上午9点——7月1日下午2点：鳌江 7月1日下午2点——6点：水头 7月2日：龙港 7月3日——4日： 数据输入处理阶段 7月5日——6日： 数据研究分析阶段 7月7日——10日上午： 报告书写阶段 7月10日下午：项目组市场调查与营销思路讨论会 7月11日——13日：报告修改补充阶段 7月14日： 提交甲方（本报告包含项目优化建议及营销建议） 调查费用预算 7.1 车费：温州至鳌江：来回每人50×5人次×3天=750元 鳌江中转水头预计费用：50元 三轮车费预计：150元 7.2 餐费：中餐预计80元×3天=240元 7.3 合计约：1190元 八、附录 附录一：“东河大厦”项目市场调研纲要 第一部分 基本面调查 1.螯江宏观经济背景调查分析 → 螯江城市概况； → 螯江经济发展状况研究；（GDP、财政金融、社会消费、人口结构、生活水平、产业结构、固定投资等） → 螯江城市发展总体规划研究； 2、螯江中高端房地产市场发展概况分析 → 近两年一级市场发展概况；（土地出让） → 住宅市场总体发展趋势； → 板块竞争趋势研究； → 房地产发展政策研究； → 中高端住宅供给研究（开发量、竣工量、销售量、空置量、价格水平及走向等）； → 中高端住宅需求研究； → 各板块二手市场分析 → 螯江中高端住宅消费群体研究；（结合采样和问卷调查） 3．竞争性项目评估 调查目标：凌云花苑、华森家园、银泰花苑、永安花苑、嘉弘花园、滨江丽景等 a. 竞争项目基本资料分析： → 项目名称、位置、总体规划、规模、开盘时间、开发周期、入住时间； → 开发商基本资料； → 开发协作团队背景；（建筑规划、景观规划、物业管理、营销推广等） → 项目目前交通状况、周边交通规划情况； → 项目周边配套； → 物业管理； b. 产品研究 → 产品类型及类别； → 户型及配比：主力户型、次主力户型、非主力户型；（对中大户型的比例、特色及去化情况做