中国的商品房销售法律法规.PDF

中国的商品房销售法律法规 — 外籍人士购房的有关规定 — 41) 孙 颖* 目 录 Ⅰ. 引 言 2. 2002年至2005年没有法律限制的房地产 Ⅱ. 中国商品房交易的独特的法律基础 投资的快速增长 1. 国有土地和土地使用权的概念 3. 2006 为抑制房价上涨对外资购房的严格 2. 正在审议中的≪中华人民共和国物权法≫的 限制措施 相关规定 Ⅳ. 新法规对北京和上海房地产市场的影响 3. 中国对商品房交易程序的法律规定 1. 北京2007 的新规定及市场变化 Ⅲ. 近年来中国对外籍人士购房的法律规定的 2. 上海的房地产市场出现了价格回落 变化过程 Ⅴ. 未来还将会有哪些政策出台? 1. 2002年之前的法律规定 Ⅵ. 结 论 Ⅰ. 引 言 中国的房地产市场形成于二十世纪九十年代，中国政府通过允许不动产 的所有权的存在而促进了房地产市场的繁荣，但由于这一市场形成的时间还 不长，因此还需要政府对市场的调控作用有比较大的力度。 政府对房地产交易的程序和法律规定的介绍还不够全面和公开，而相关 法律法规也经常发生变化，特别是近几年变化尤其快，因此，对于外国投资 者来说，要弄清这些有关购房的法律规定不是一件容易的事情，在买房之前 要对当地的有关规定特别加以了解，以免做出错误的投资决策。 * 北京聯合大學 应用文理學院 城市科學係 敎授 72 일감 부동산법학 창간호 在过去的两年中，中央政府和地方政府颁布了一些非常重要的调控外资 购房的法律规定。本文中将介绍法律对购房的手续的规定，特别要强调对外 籍人士购房的专门要求。 2006年7月11 日，为了抑制外资在中国房地产市场上的投机行为、保证房 地产市场的健康稳定发展，中央政府六个部门共同出台了≪关于规范房地产 市场外资准入和管理的意见≫，严格限制境外机构和个人购买商品房。除外 商投资的房地产开发企业外，只有那些在境内设立分支机构或代表处的境外 机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的 自用、自住的商品房，且不得购买非自用、非自住商品房。本文着重对这一 规定的详细解释和补充规定及其对北京、上海的房地产市场的影响进行阐 述。 Ⅱ. 中国商品房交易的独特的法律基础 中国的法律制度属于大陆法系。外籍人士的房地产交易既受全国性法律 规定的制约，也要符合地方性法规的要求。 中国内地房地产市场的形成可以追溯到1988年≪宪法≫修正案的出台及 之后对≪土地管理法≫的修改，自那时起法律首次允许土地使用权的交易， 此后才逐步建立起了土地使用权交易的法律体系。 1. 国有土地和土地使用权的概念 在中华人民共和国，城市土地由国家所有，农村土地归农村集体经济组 织所有，任何个人或单位不能拥有土地的所有权。个人或单位、企业只能通 过转让获得城市土地的使用权，且这一使用权是有期限限制的。因此，无论 是国内的企业还是外商投资企业都不能获得土地的所有权，而只能获得土地 中国的商品房销售法律法规 73 的使用权。土地使