物业服务合同物业管理.PPTVIP

物业管理 主讲人：寿金宝 第四章 物业服务合同 基本要求 1.了解物业服务合同的概念、合同双方的权利.义务、专业分包合同的基本内容 2.掌握物业管理服务合同和公共契约(如业主公约等)的特征、内容、性质 3.重点掌握物业服务合同订立的基本原则、合同的主要条款、违约责任 4.能力要求:提高物业服务合同的签约能力 4.1 物业服务合同概述  4.1.1 物业服务合同的概念和特征 合同:平等民事主体间设立.变更.终止其权利义务关系 的协议. 4.1.1 1.概念： 也叫物业服务委托合同,它是物业管理企业.专业公司. 业委会.物业建设单位等各有关当事人,为实现物业服务 的目的,明确相互权利.义务而订立的协议。 4.1.1.2.特征： 1.权力、义务关系为核心. 2.是当事人意思表示一致的产物，属于集体合同 3.订立以当事人相互信任为前提 4.是有偿(用委托人的名义和费用- ) 5.是劳务合同(标的是一定的-行为) 6.属于承诺性.双方性合同 7.受到较多行政干预 4.1.2 物业服务合同的类型 业主或物业使用人签订的合同 (是物业投入使用后)在业主大会(或代表大会)选举产生业主委员会后签订的合同物业服务合同 (业主—物业管理企业) 物业管理企业签订的合同(见教材)物业管理企业签订的合同(在入住前后) (物业管理企业—业主;或与建设单位) 4.2 物业服务合同的构成 4.2.1 物业服务合同订立的基本原则 主体平等原则 合同自愿（自由）原则 权利义务公平原则 诚实信用原则 守法和维护社会公益原则 4.2.2 物业服务合同订立的方式和内容 1、物业服务合同订立的方式 2、物业服务合同订立的内容 合同首部 合同主文 合同结尾 4.3 物业管理的公共契约 4.3.1 物业管理公共契约的特点 1.契约主体是物业管理区域内的物业所有人和使用人; 2.契约的权利义务关系的客体是物业行为 3.契约规定的权利.义务,既包括法律范畴内的权利义务,又包括道德范畴内的准则 4.契约效力范围涉及物业管理区域内的全体物业所有人和使用人 5.契约的履行主要依靠契约主体的 自我行动.自我约束来实现契约目的 4.3.2 物业管理公共契约的内容 对公共部位.设施.环境的使用.维护方面的规定; 对范围内娱乐场所及生产经营性企业的规定; 房屋装饰、装修、改建的有关规定. 共创文明物业区域的有关规定 有关处罚条款 违反契约的处理方法 4.4.1 实行专业分包的前提条件 4.4.2 物业管理专业分包企业的类型 4.4.3 物业管理专业分包合同的基本内容 案例分析 某物业管理承包合同纠纷案 【基本案情】 原告某投资有限公司因与被告某物业管 理公司发生物业管理承包合同纠纷,向法 院提起诉讼。 原告诉称:原告按照与被告签订的《C村物业管 理承包合同》将—期开发约10万㎡公寓的物业管 理权发包给被告.被告只给付保证金50万元,承包 金至今未付(246万元)属严重违约,请求法院解除 合同,判被告偿付拖欠的承包金,并承担违约责任. 被告反诉:原合同关于被告每月按㎡1元向原告缴 纳承包金的约定违法,属无效条款.原告没按时按 约定面积交付房屋,造成被告少收管理费约203.4 万元.按《维修承包合同》约定,原告应于94年底 支付2期维修费15万元,超期支付1天,按总额3%给 付罚款.此款至今未付.反诉求法院判令原告支付 维修费15万元,违约金15万元及未按约定面积交付 住房给被告造成的损失203.4292元。 【法院判决】法院一审判决 被告提出二审上诉请求 中级人民法院二审判决 复习思考题 1.物业服务合同特征是什么？ 2.物业服务合同订立的基本原则有哪些？ 3.物业服务委托合同的主要内容是什么？ 4.物业服务委托合同双方的权利义务是什么？ 5.什么是物业管理公共契约？ 6.物业管理公共契约的内容是哪些？ 7.物业管理专业分包合同的内容是哪些？ 8.哈市市民某居住小区的物业公司,将小区服务业务 全部交给其他公司和个人,使小区的物业管理很混乱, 请问物业公司的做法合理吗？为什么? * 《物业管理》 * 4.2.3 物业服务合同履行与违约责任 1、物业服务委托合同的履行原则 （1）实际履行原则 （2）全面履行的原则 2、物业管理违约责任 4.4 物业管理服务专业分包合同 * 《物业管理》