[工程科技]威尼斯水城土地一级开发可行性分析.ppt

威尼斯水城项目 XXXX（海南）旅游开发有限公司 项目区域控规情况 项目区域内规划有11个地块（30#—40#）。 统计结果表明，项目地块内：广场用地23883平方米，防护绿地835970平方米，河港用地212873平方米，幼儿园用地10895平方米，小学24623平方米，公共绿地342746平方米，商业用地38234平方米，宾馆酒店用地152121平方米，一类居住用地1222204平方米。总面积2687458平方米，即约4031.17亩。 可经营性建设用地为商业用地、宾馆酒店用地、一类居住用地共计1412559平方米，即2118.83亩，所占的比例为52.56%。 项目区域控规情况 类似案例调研——基本情况 2007年12月，北京首创股份有限公司与海口市土地储备整理中心，就西海岸新区土地一级开发达成协议。双方约定，项目地块总面积约为5209亩，扣除行政中心划拨用地、会展中心用地、公共道路绿化用地等非出让用地后，可出让经营性用地面积不低于3300亩。可以计算得出，项目开发可出让土地所占比例为不小于63.35%。 在合作方式中，双方明确：土地储备中心负责办理项目地块一级开发前的各项审批手续并负责投入资金完成项目地块一期约4050亩土地的征地、拆迁、国有土地收回置换工作；北京首创股份有限公司投入资金累计不低于7亿元人民币，其中3亿元用于第一期行政中心建设，4亿元用于项目地块一期和二期的土地一级开发；北京首创股份有限公司具体负责完成项目地块用地红线内土地一级开发中的通路、通电、排水、土地平整。也就是说，北京首创主要负责工程工作并承担费用，土地储备中心主要负责土地征收工作并承担费用。 根据了解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方按照项目土地出让价款的10%（即只缴纳土地出让金）进行的计提。 类似案例调研——分成及破解 关于土地出让收益分配，双方明确，项目地块一级开发完成后，依照法律、法规规定的程序和方式出让可出让地块，所取得每一笔土地出让收入，按照下列顺序和比例进行分配：1、扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用；2、扣除所有出让地块应分摊的土地一级开发成本；3、剩余土地出让收入按照以下比例分配：（1）在人民币壹拾柒亿（￥）元（含）以下部分，甲、乙双方分别按照65%：35%的比例进行分配；（2）在人民币壹拾柒亿（￥1,700,000,000）元至贰拾亿元（￥2,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙双方分别按照60%：40%的比例进行分配；（3）在人民币贰拾亿元（￥2,000,000,000）元至叁拾亿元（￥3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙双方分别按照95%：5%的比例进行分配；（4）超过人民币叁拾亿元（￥3,000,000,000）的部分，全部归甲方所有。 在实际运作中，双方按照保底加封顶的模式共同开发上述项目的，出让土地保底单价为125万元/亩。结合上述分配比例可以看出，北京首创股份有限公司的封顶收益为7.65亿元，而在封顶值以前，政府方的收益为22.35亿元。在封顶前双方收入比例为74.5%：25.5%。 据了解，西海岸新区一级开发的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入约7亿元人民币，回报7亿元人民币。北京首创股份有限公司在海口市西海岸新区一级开发中，基本只负责项目区域内的“三通一平”，工程总成本也就是7亿元人民币左右（由于项目资金采取滚动回流的方式，项目资金完全可以兼顾行政中心建设的投资使用），而其封顶回报却是7.65亿元，可见有0.65亿元，属于项目增值收益的奖励部分。进而可知在保底的基础上，北京首创股份有限公司的分成按投资收益率计算，梯次分别为85%、102%、109%。 项目土地调研——地类 总占地面积5248.55亩 耕地1696.34亩，占32.32%；林地119.32亩，占2.27%；养殖水面2019.21亩，占38.47；除养殖水面的“其他农用地”186.92亩，占3.56%；居民点557.44亩，占10.62%；除居民点的其他“建设用地”72.86亩，占1.39%；未利用地596.44亩，占11.36%。 项目土地调研——村庄与人口 根据从演丰镇国土所调查的数据了解到：罗烈村有人口约703人，约235户；罗王村约696人，约232户；陶朗村约687人，约229户；双坡村654人，约218户；良古村约169人，约56户；南调村（包括上中下）约750人，约250户。项目范围内共有人口约3659人，约1220户。 征地——新增建设用地有偿使用费 根据财综【2006】48号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为4.26万元/亩。 本项目新增建设用地有偿使用费总额为22358.82万元（=5248.55×4.26）。 征地——征地补偿费 根据《海南省征地统一年产值标准》，灵山镇年