南京国睿科技园可行性研究报告演示幻灯.pptVIP

* 宏观房地产市场分析/南京写字楼市场 * 资料来源：南京市365，搜房网，安居客 南京写字楼在售及拟建项目分布 * * 宏观房地产市场分析总结： 房地产经济：南京房地产投资增速放缓，从房地产占比固定资产投资来看，市场处于正常运行水平； 房地产政策：南京宏观调控政策较为保守，目前已全面解除限购令，连续两次降息，目前市场反映较好； 南京土地市场：近几年，南京土地市场热度不减，土地市场结构性分化，呈现商办用地与郊区化；尤其是2014年末南京房地产市场放开限购以后，随着政策的利好，住宅市场的转暖极大增强了开发商的拿地信心，几乎所有挂牌出让的土地价格均达到了销售价格的50%，且都出现多轮竞价，各个区域的地价屡破记录，个别土地成交价格逼近拿地时的周边住宅售价； 南京宏观房地产市场：与2014相比，由于政策利好，2015年南京楼市库存去化加快，住宅市场有转暖迹象，个别楼盘出现日光； 公寓市场与其他大中城市具有共同特点：市场发展迅速，板块集中开发，产品供应密集，价格增长较快，开发商竞争策略由量转质，寻找高端公寓项目的需求者。随着政策利好，一手与二手住宅市场均呈现回暖态势。 写字楼市场：城中各个写字楼板块，特别是鼓楼和新街口板块，商务氛围成熟，销售去化为主。河西（奥体）板块供应量较大，正逐步形成南京商务副中心。目前南京办公楼开发由城中区域向外围扩散，由量转质，涌现一批高端服务型、智慧型科技办公（参考楼盘：斯亚首府、苏宁慧谷），发展商多依靠卖散实现投资回报。随着商务气氛不断成熟，未来南京办公楼市场将出现更多持有、整售等价值实现模式。 （参考楼盘:金陵亚太商务楼、德基二期） 宏观房地产市场分析/总结 宗地分析/经济指标 * 国睿科技园项目，规划总用地面积约67626㎡，规划指标如下： 用地性质 批发零售用地，科教用地（科研） 总用地面积（㎡） 67626（红线调整后） 地上总建面积（㎡） 356338 科研办公 200250 SOHU办公 19200 商业 132388 变电所 4500 备注：根据对方网上公示方案设计 宗地分析/地块现状 * 国睿科技园项目地块位于南京市鼓楼区虎踞北路52号（原14所），虎踞北路与模范中路两条快速通道的交汇处，东西有南京市内环隧桥西线，南北有高架桥隧道直通禄口机场，为净地。 * 南京国睿科技园项目可行性研究报告 整体思路 Part 1 宏观背景分析 城市概况/城市经济/城市规划 Part 2 房地产市场分析 南京房地产市场总体分析/区域房地产市场特征分析 Part 3 总体分析与初步定位 宗地分析/价格定位/经济测算 城市概况/城市印象 * 南京是江苏省省会，长三角中心城市，南京都市圈核心城市，国际级交通枢纽、通信枢纽和科创中心，中国科教第三城 城市性质——国家24个计划单列市之一，国家级区域中心，江苏省省会，中国科教第三城，全国重要的政治、军事、科教、文化、航运、经济和金融中心，国家综合交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心，南京都市圈核心城市。 城市规模——现南京市辖11区，82个街道办事处，18个镇，全市实际总面积6622平方公里。 沿运河发展轴 沿江发展轴 杭州 都市圈 苏锡常都市圈 上海大都市圈 宁波 都市圈 南京 都市圈 长三角区域示意图 南京在中国 南京行政区位图 城市概况/城市文化 * 公元前156年，汉武帝刘彻登基。 其时，汉朝开疆拓土，击溃匈奴、东并朝鲜、 南诛百越、西愈葱岭，征服大宛， 奠定了中华疆域版图。自此中原乃为霸主。 公元229年，孙权一袭汉人的彪悍作风，一统江东，建立大吴，入主金陵。 自此，南京开始站上了历史的高地。 公元317年，司马睿传承中原正统定都建康，抗拒北方十六国。 南京成为了汉人镇守中原的据点。 江左之地氏族林立，才子辈出。 公元420年，南朝开始，凡历宋、齐、梁、陈四朝。 江南经发展，汉文化得以传承。 南京延续华夏正统，已经成为了中原核心， 皇气汇聚之地。 公元11