[建筑]设计阶段成本管理作业指引.docVIP

设计阶段成本管理作业指引 编制： 日期 审核： 日期 审批： 日期 修订记录 日 期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人 流程概况 流程目的 明确成本管理工作的重点，促进发现公司成本管理的优缺点，便于对公司成本管理工作的评估，最终提高成本管理的水平。 适用范围 适用于概念设计、规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段，以及建筑、结构、安装、景观、室内设计各专业的成本优化。 定义 无 流程主导部门 成本管理部/城市公司成本部 流程参与部门 设计管理部、城市公司设计部，其它相关部门 流程关键点 关键点说明 备注 概念设计阶段成本管理要点 2.1 方案设计阶段成本管理要点 2.2 初步设计阶段成本管理要点 2.3 施工图设计阶段成本管理要点 2.4 部门 流程中承担职责 成本管理部/城市公司成本部 设计前提供成本控制建议或限额指标要求。 针对设计成果进行具体成本测算，并根据测算结果提出优化建议。 根据优化过程视情况编制案例，并负责设计优化案例审核发布。 设计管理部/城市公司设计部 配合设计阶段成本优化工作； 负责督促设计院进行图纸优化修改。 相关部门 配合设计阶段成本优化工作。 工作程序建筑结构： 设计前同、一起探讨产品类型布置方案，作单一产品测算以及组合方案的成本测算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置产品销售利润、土地价值最大化。 成本管理部应就土地价值与建筑产品的组合向、提出建议（重点是通过产品容积率来区分不同产品成本差异） 路网布置：道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下 路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折） 优化出入口布置，(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本) 道路宽度（设置双车道或单车道加会车区） 停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式 ）： 土地利用停车方式 车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。 车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。 停车位体形控制 高度 单独车位面积。 车库设置 车库宜集中设置，减少建造成本 机械车位及地下车库高度预留。 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。 控制不可销售的公建及配套建设面积： 不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格建设的必要性国家建筑面积计算偷面积而招致的政策风险。 通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。 综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。 应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高： “因地制宜” 动土量最小 尽可能使场地内土方挖填平衡 降低排水坡度 山地建筑除考虑土方量以外尽可能减少挡土墙，护壁等 土方平衡需要在具体的工程设施前，推动设计和项目出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本测算出整个项目的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策 总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。 合理利用场地地形地貌利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。 电梯布置方案选择： 从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。 在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。 测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。 园林环境方面 充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质： 不同景观与建筑产品的合理搭配