试析我国城市拆迁补偿制度.pdf

试析我国城市拆迁补偿制度 赵青 贵阳市城投房地产开发有限公司 [摘要]拆迁现象随着我国城市化进程的加快，在我们的生活当中越来越成为一 种司空见惯的现象。然而做好拆迁工作并不是一件简单的事情，在平时的报道中 对于拆迁引起的矛盾纠纷也不绝于耳。在这样的一种情况下，合理的拆迁补偿制 度成为了城市拆迁的强烈需求。本文就拆迁的历史沿革和现状及问题展开论述， 提出了三点完善我国城市拆迁补偿制度的合理建议，对我国城市化进程和建设和 谐城市方面做出不少努力。 [关键词]拆迁补偿；城市；制度 0 前言 城市化进程随着和谐社会构建的提出不断加快发展，我国很多城市和地区面 临着种种因房屋拆迁而导致的问题，最常见的莫过于房屋拆迁补偿问题。下面我 将就我国城市房屋拆迁补偿的现状、问题以及对策展开论述。 1 我国城市房屋拆迁补偿制度的历史沿革 随着城市化进程、经济体制改革、住房制度的改革以及土地使用制度的改革， 我国的城市房屋拆迁补偿制度也在不断发展变化的。拆迁补偿制度的发展变化归 纳起来，我们不难发现其经历了以下几个阶段： 1.1 无偿使用阶段 这一阶段大概从1953年到1990年，由于这一阶段的社会背景的原因，补偿 制度相当不完善，房屋拆迁的补偿也微乎其微，但由于拆迁而引起的纠纷问题倒 是少之又少。1953年我国颁布的《国家建设征用土地办法》，这部土地法规其中 就涉及了有关房屋拆迁补偿。法规中提及：因国家建设的需要，在城市征用土地 时，地上的房屋及附着物等，应按公平合理的代价给予补偿。在这一段时期，对 城市土地我国实行的是无限期、无偿使用制和全面无流动的行政划拨，土地管理 中地籍管理局限在土地行政管理惯用的手段时用行政手段维护土地利用的秩序。 与此同时，在这一比较特殊时期，我国居民的住房大部分是有单位统一无偿分配 的，而且租金低、又可以无限期使用，所以拆迁行为只有在国家征用土地的时候 才会发生。 1.2适度性补偿阶段 这一阶段从1991年到2000年，由于《中华人民共和国城市规划法》和《中 华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》相继出台和随着城市化进程 的发展，房地产开发的范围和规模都逐渐增加，商品房出现在了公众视野，私有 产权房的数量也与日俱增，所以关乎居民住房制度改革的也进一步得到了深化。 房地产开发中的城市房屋拆迁量和城市基础设施建设也随着经济快速发展得到 了长足发展。而与此同时，如果被拆迁人补偿和安置得不到合理解决的话，势必 会影响到城市化进程的发展，同时对我国经济的发展也会造成很大伤害。就在这 样的社会背景之下，1991年3月22日国务院发布了《城市房屋拆迁管理条例》， 对城市房屋拆迁的法律责任、补偿安置原则、管理体制和程序、审批权限等作出 规定，使房屋拆迁终于走上了法制化的轨道。此时补偿的方式除了有实物补偿制 度之外，也伴有相应部分的拆迁补偿货币化的现象，说明这一阶段住房从实物分 配过渡到住房屋货币化阶段。 1.3 补偿较为合理阶段 这一阶段从2001年开始一直到今天，1991年6月1日发布的《城市房屋拆 迁管理条例》中有关城市房屋拆迁补偿安置、强制拆迁、拆迁补偿安置资金的监 管等方面规定的规定已经明显无法适应公民对拆迁补偿的需求，也无法满足城市 房屋拆迁工作的需要，而人们对拆迁补偿的需求也使得城市拆迁补偿制度在很多 方面都显得捉襟见肘。由于上面的种种原因，在10年后颁布的《城市房屋拆迁 管理条例》明确了城市房屋拆迁的重要补偿方式为资金补偿，这一条例的发布对 房屋所有权人的合法权益的保护起到了至关重要的作用。但是由于我国政府经常 受到传统管理理念的影响，在实践过程中，经常过多地介入城市拆迁实施过程， 从而造成拆迁过程中的矛盾日益突出，而拆迁补偿普遍偏低，也直接影响城市建 设进程，给社会留下了和谐发展的严重后果。从此，钉子户成为了大家耳熟能详 的词汇。随着《房地产管理法》以及《物权法》修正案草案的全面实施，国有土 地上土地征用和房屋拆迁等，也相应的具有可操作性的法规、法律。 2 我国城市房屋拆迁补偿制度的现状与问题 2.1房地产价格评估不公平 在拆迁估价环节中，应当坚持公正、客观、合法、独立的原则。房地产管理 部门应公示一些有一定的资深经验的且等级较高的、相对于社会而言有较强实力 的、在社会上有良好的口碑的估价机构，这样当事人才能够比较合理的选择适当 的估价机构。而与此同时，应该强调任何个人或者组织都不得非法干预拆迁估价 结果和估价活动。恰恰相反的是，我国目前的评估机构一