房地产评估PPT电子课件教案-第七章 假设开发精选.pptVIP

项目开发期2.5年，购买土地使用权后半年开始建设，工期2年。购买土地使用权费用7200万元，建造成本，管理费用共5000万元，利率10%，计算利息。 总利息=地价款费+开发建筑费+专业费+管理费+购买者负担的税 计息期的长短:地价款/购买者负担的税费以整个开发期计息； 开发建筑费/专业费以实际投入期中间时点到整个开发期末为止。 通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1] 单纯的地价评估例1：p154 有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为800亿元/ m2 ；将该片成荒地开发成“五通一平”的熟地的开发成本为2.5亿元/ km2，开发期3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；年贷款利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用静态方法估算该成片荒地的总价和单价。 例2：需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格，获知该宗土地的面积为5000 m2，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费按建筑面积算为800元/ m2，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为2000元/ m2。试利用所给资料用动态方式估算该宗地2001年9月的总价，单价和楼面地价（折现率为12%）。 解（1）设该宗土地的总价为P。 （2）开发完成后的总价值 动态方式主要考虑将各种价值折算到估价时点上； 售出时（2年建成，即2003年9月的价格 ）价格按为P元，计算2001年9月的价格， P/（1+r）2 (3)建安工程费等的总额 (假设各年建安工程费的在各年是均匀投入) 假设各年建安工程费的投入是集中在每年年中，这样贴现年数分别为0.5，1.5. (4)销售税费总额 (5)购买该宗土地的税费总额 (6)P=（2）－（3）－（4）－（5） 例4今有一宗“七通一平”的待建土地，土地使用权年限为50年，从2004年5月1日起计，地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑安装工程费为1000元/m2，专业费用为建筑费的4%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余建筑费和专业费用。销售费用和销售税费为售价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%。该写字楼工程竣工后一次全部租出，可出租面积为总建筑面积的70%，预计每月出租的净收益为60元/m2。试利用所给资料，用折现方法评估该宗土地在2004年5月1日的总价、单价及楼面地价。（年资本化率为15%，折现率为14%） 。 【解】设该宗土地在2004年5月1日的价格为V。 开发后的总价值= 建筑费及专业费,需要折现到估价时点。 销售费用和销售税费 购买该地的税费 V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费－购买该地的税费 单位地价 楼面地价 【解】设该宗土地在2004年5月1日的价格为V。 开发后的总价值= 建筑费及专业费 销售费用和销售税费＝1032.90×8%＝82.63（万元） 购买该地的税费= V×4％ V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费－购买该地的税费=1032.90－370.48－82.63－V×4％ V＝557.49（万元） 单位地价＝557.49×10000/1000＝5574.90（元） 楼面地价＝5574.90/4＝1393.73（元） 例5某旧厂房的建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400元/m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元/m2（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为800元/m2，出租的成本及税费为年租金的30%，报酬率为9%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为12%）。 【解】设该旧厂房的正常购