房地产评估PPT电子课件教案-第一章 房地产和房地产估价概述精选.pptVIP

房地产估价与市场 参考书籍 房地产估价，赵小虹，同济大学，2008 中国房地产估价师与经纪人学会编.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑工业出版社,2007 房地产估价师资格考试复习指南，估价师资讯网编著广东经济出版社, 2007 /fdc/kcwz/jxdg.htm(盐城师范学院) 本课程的目的 掌握房地产价格评估的基本理论和方法 熟悉房地产估价的程序 熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术 熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点 大纲 房地产估价制度 房地产和房地产估价概述 房地产价格 房地产估价原则和程序 市场比较法 、收益还原法 、成本法 、假设开发法 和其他方法 房地产估价报告 第一章 房地产和房地产估价概述 房地产的概念与特性 ？ 房地产的类型 房地产估价概述 教学目的和要求： 掌握房地产的概念、特征与类型 掌握房地产估价的概念 了解房地产估价的必要性 第一节 房地产的概念与特性 房地产的概念 1、狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 其中： 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地的空间价值与哪些因素有关？ （一）土地的概念: 从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 具体包括房屋和构筑物。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。 哪些是构筑物？ 如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 建筑物的价值和那些因素有关？ （二）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 哪些属于地上定着物？ 如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。 注意： 在地上临时搭建的帐篷、戏台等属于房地产？ 由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。 2、广义的房地产：是指房地产实物、权益和区位三者的综合体。 实物是指房地产中看得见摸得着的部分，分为有形的实体、该实体质量和组合完成的功能三个方面。 权益是房地产中无形的不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 哪些是权益？ 例如房地产的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。 土地的价格从本质上来说是土地使用权的价格。 思考：符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资合作，加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。 A宅基地所有权b空间利用权c地役权d建筑物相邻关系 答案（b） 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： （1）有形资产如机器、设备、家具等，主要是实物 的价值 （2）无形资产如专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、有价证券(股票、债券)等，主要是权益 的价值。 （3）房地产的实物和权益在其价值中都很重要。 一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响。 实物价值相同的两个房地产的价值肯定相同。？ 区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系. 除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。 二、房地产的特性（10个） 位置的固定性 独一无二性 寿命长久性 供给有限性 价值量大 流动性差 用途多样性 相互影响性 易受限制性 保值增值性 第二节 房地产的类型 一、按用途划分 居住房地产与非居住房地产两大类 具体包括居住、商业、旅游、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途和综合房地产10类。 1．居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅、集体宿舍等。 2．商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 3．办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。 4．旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。 5．餐饮房地