37对物业管理企业做大做强做优的几点思考.doc

对物业服务企业做大做强做优的几点思考 无锡市金佳物业管理有限公司 物业管理在我国发展了20多年的历程，已逐步形成了一个新兴行业的雏形。我们已走过了“要不要搞物业管理”的起步阶段，逐步迈向了“怎样搞好物业管理”的初级阶段。物业服务企业由当年的星星之火，发展到现今的燎原之势，既深刻标志行业在不断发展壮大，也足以证明物业管理具有广阔的市场前景。然而，在行业成长的道路上，我们更加深刻地感受到，行业门槛易进，但企业发展却举步维艰。业界人士不免感到有些迷惘，物业服务企业到底将走向何方？应当走向何方？如何做大做强做优物业服务企业，是摆在业界的一个严峻课题，值得每一个物业管理人必须去思考和回答。本文就物业服务企业所面临的挑战和困境，并如何走出困境，如何做大做强做优进行初步的思考和探索。说的对的，权当是抛砖引玉，希对业界同行有所裨益、有所启发。说的错的和欠妥的，请同行们批评指正。总之，引起大家的思考、讨论、共鸣就好。 一、物业服务企业面临的挑战和困境 1、弱势强做，四面楚歌 在我国，自从物业管理诞生之日起，物业服务企业就沦为开发商的附属，对开发商俯首“称臣”，物业服务企业只能跟开发商随声附和，充当开发商的“挡火墙”，以致于在市场中迷失自我，承担了许多应由开发商承担的责任。对于业主，不言而喻，物业服务行业是买方市场，主仆意识愈演愈烈，业主对物业服务企业的批评、指责乃至谩骂铺天盖地。对于政府，由于物业服务行业的特性，决定着物业服务企业承担着大量的社会公共职能，在企业与业主二者有利益冲突时，“裁判员”往往容易倾向于业主。对于社会各界，特别是新闻媒体，几乎所有企业都自觉和不自觉地承受着巨大社会舆论压力，一些有失偏颇的报道经常见诸报端，物业服务企业时而陷入“过街老鼠，人人喊打”的窘境。 2、竞争残酷，良莠不齐 由于物业服务行业的门槛设置较低，吸引了大量的“淘金者”，物业服务企业如雨后春笋般成立，并逐步形成了群雄并起，为了地盘而展开抢夺的局面。这本是优胜劣汰、打破垄断、增加竞争的好事。但是由于物业管理市场尚不规范，招投标制度有待于进一步完善，有的企业为了占领市场，搞低价竞争、服务倾销、暗箱操作，扰乱了正常的市场秩序。更有甚者，一些物业服务企业，目光短浅，只注重眼前利益，在服务上“缺斤少两”降低服务标准，以致于败坏了整个行业的名声和信誉，从而难以促进行业整体水平的提高。 3、成本猛涨，效益低下 物业管理作为劳动密集行业，人力资源成本在企业的成本支出中占有重要的比例，而每年的人力成本和物价都在不断地上涨，地区最低工资标准逐年在提高，物业服务企业的负担在不断增加。政府做好事，做实事，企业在“买单”。而物业收费标准涨价又难于上青天，加之收费难困扰整个行业，最终导致物业服务企业盈利空间小，效益低下，管理稍有不慎，甚至导致亏损，使物业服务企业在为生存而奔波，容易出现经营上的“窒息”。 4、责任重大，风险偏颇 物业管理作为一个新兴行业，法律、法规尚不健全，社会各界对物业管理的责任众说纷纭，莫衷一是，物业服务企业的风险责任日益加大。物业管理无小事，在物业管理的辖区内，经常会有业主的人身和财产受损，引起矛盾和纠纷，法律对一些利益纠纷缺乏明确的责任界定，物业服务企业作为经营实体，其义务常常被无限扩大，形成权利和义务不对等。诸如物业服务企业出现只收几元钱的车位停车费，而背负着成千上万甚至几十万的赔偿责任等不正常现象时有发生，最终使物业公司呼吸困难，不堪重负。 面对困境，只有发展才是唯一出路。企业强，行业才得以强。除了政府的正确引导、社会各界的支持之外，只有不断提高企业自身的发展水平，才能促进行业的整体发展水平的提高，只有把企业做大做强做优，才能更好的促使行业更加健康、有序、繁荣。 二、做大、做强、做优三者之间的基本关系 做大做强做优三者是企业发展“量”与“质”的辩证统一。“大”在汉语的释义中为体积、面积、数量等方面超过通常的情况或超过所比较的对象；“强”意为势力大；“优”的释义为好、美好、丰厚的意思。“大”体现的是量，“强”体现的是质，而“优”则是量变到质变的结果。不管是从哲学上的量变引起质变来讲，还是从国内外著名物业服务企业的发展历程来看，都清晰地表明：做大是基础、做强是保障、做优是目的。 1、做大是做强做优的基础 物业服务企业是一个微利行业，这是一个不争的事实。据有关专家判断，物业服务企业只有达到600万㎡以上管理规模，企业才能实现良性循环。由此说明，物业管理要实现良性发展，必须走规模发展之路。物业服务企业必须做大，这是行业的特征所致。只有把企业做大，才能为企业提供更加充实的经济基础，提供必要的人才和人力资源，才能为企业的发展提供必要资金和舞台、机遇、人才动力。 2、做强是做大的保障 强指的是企业的内在素质。众所周知，企业的竞争归根结底是人才和内部管理水平的竞争，没