苏州市平江新城项目可研报告精选.pptVIP

地块内部现状 地块内部现状 概念设计方案—地块划分 概念设计方案—总平效果图 概念设计方案—总平图 概念设计方案—住宅立面效果图 概念设计方案—商业效果图 概念设计方案—住宅户型面积配比 产品定位结论： 老城区刚需及首改 以性价比求快速周转 跑量下的住宅售价定位 在保证住宅销量月均7000平米前提下，本项目住宅的当前售价是高层12500—13500万元、多层15000—16500元。 因为， “中梁天御”在实现月均成交量1万平米条件下的当前住宅售价为高层12500元、多层15000元，而本案的以下条件均优于该对比楼盘： 1、平江新城的地铁、医院、商业配套都集中在本案所在的312国道以北，“中梁”所在的312国道以南则配套成熟度及交通便捷性都要差许多。 2、本案是在苏州排前五名的草桥中学（初中）的学区房，“中梁”不是。 3、本案东侧紧邻“平江新城绿地公园”、且有水景资源。 4、本案销售周期内平江新城内不会有新盘推出，而本案开盘要到一年半后，以“中梁天御”和“平江怡景”目前的去化速度，届时已去化完毕，本案周边无竞争项目。 5、本案东侧老区按规划将逐步收储挂牌出让，312国道也将改为市内道路，本案开盘时的周边环境和配套成熟度均要优于当前的“中梁” 。 6、 “中梁”是当地小开发商，它的多层是8层，本案的多层是6—7层，再加上复地的品牌溢价，本案定价应比“中梁”高1000—1500元。 项目周边的可对比项目较少， 万达广场的商铺二手价格2.3——4万元， “银都商务广场”的 商铺22000元。 商 铺 顶峯上一广场 都市VIP 苏州酒店式公寓格局 待售项目 在售项目 吴中区 园区 相城区 /hpbUJ 新区 区域化分布 园区：密集型分布，集中在湖西，湖东，月亮湾，青剑湖，呈现版块发展； 新区、相城区：集中在较发达商圈，CBD; 吴中区：集中在交通主干道，呈现带状发展。 园区、新区：呈现高端化趋势；如新区的新地中心，园区环球188，东方之门; 其他各区域：以中档产品为主；如古城区的自由之邑，都市E站，吴中区的港龙财智；相城区的派客公寓。 公寓档次分层 苏州酒店式公寓经过几年的发展，已经形成自己的特点。在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。作为一座旅游和高度经济化发展的城市，对酒店式公寓具有极大的需求。 汇博置业 92% 1300元/㎡ 12000-14000 32，46 2012.08 2011-1 20000 平江平泷路平江新城管委会旁 平江双悦 大厦 苏州天元辰建设发展有限公司 97% 毛坯 8700-9200元 30-50 2011-10 2010-10 17700 平江平泷路1258号 天元辰广场 苏州嘉和欣实业有限公司 59% （住宅性质） 精装修 均20000 90-140 2010-1 2009-11 400000 沧浪区人民路239号 苏纶场 苏州市友联实业公司 85% 全装修 均11377 40-60 2010-3 2008-5 60000 沧浪区解放东路555号 桐泾商务 广场 江苏苏州恒顺置业有限公司 35% 毛坯 均8600 93-127 2011-6 2009-11 79234 平江区城北公路1088号 银都商务广场 苏州鑫苑置业发展有限公司 94% 精装修 均10800 35-48 2010-5 2009-9 100000 金阊西环路与北环路交汇处 鑫苑·景园 苏州领先房地产开发有限公司 / 毛坯 均8000-9000 30-70 2010-10 2010-2 230000 金阊区虎丘风景区向西312国道旁 苏州礼品商品城 物业地址 入住 时间 主力面积 （㎡） 售价 （元/㎡） 装修情况 去化率 开发商 开盘时间 建筑面积 （㎡） 项目名称 苏州酒店式公寓扫描——主城区 从住宅总体情况来看：2011年9月中心城区住宅类房源共成交848套，较上月增加205套，环比增幅32%，成交面积为85952.51平方米，较上月增加10666.53平方米，环比上涨15%； 从公寓情况来看：中心城区（金阊区、平江区、沧浪区）目前在售公寓7个左右，其中3个尾盘销售，在销售均价在8600-20000元/平方米之间；主力面积为30-140平方米左右，本月主要有苏纶场、天元辰广场与平江双悦大厦放量销售，去化率环比增加13.55%、11%与27%，其他项目去化较少。 苏州酒店式公寓扫描—吴中区 苏州双冠商业发展有限公司 11%