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业主大会成立运作指南及相关政策法规 录 ? 第一部分 业主大会成立运作指南…………… 第一章??????? 物业项目的基本情况 第二章??????? 筹备组组建与准备工作 第三章??????? 业主大会成立的实施 第四章??????? 业主委员会的备案 第五章??????? 选聘物业管理企业 第六章??????? 专项维修资金的筹集使用 第七章??????? 业主大会、业主委员会工作经费筹集与管理使用 第八章??????? 物业管理区域公众制度的制定与执行 第九章??????? 业主委员会的换届与备案 第二部分 相关文件及示范文本 物业管理条例 业主大会规程 业主临时公约（示范文本） 业主大会议事规则（示范文本） XX市物业管理区域内业主委员会备案程序 ? 第一部分 业主大会成立运作指南 第一章???? 物业项目的基本情况 概述：掌握物业项目的基本情况，是成立业主大会的前提条件。应当对物业的总体规模、房屋类型、权属状况、户数等基础指标进行详细的了解和记录，为下一步工作打下良好的基础。 【表1】 ? ××项目基本状况及物业构成明细 ? 物业名称 ? 物业类型 ? 物业坐落位置 ? 建设单位 ? 物业管理单位 ? 所在街道办事处名称 ? 所在社区居委会名称 ? 房屋竣工时间 ? 交付使用时间 ? 总建筑面积 ? 商品房出售率 ? 物业交付使用率 ? 实际使用率 ? ? ? 多层 总面积 ? 幢数 ? 单元数 ? 套数 ? 单套平均面积 ? 权属状况 ? ? ? 高层 总面积 ? 幢数 ? 楼层 ? 套数 ? 单套平均面积 ? 权属状况 ? ? ? 别墅 总面积 ? 幢数 ? 单幢平均面积 ? 权属状况 ? ? ? 商业用房 总面积 ? 位置 ? 商铺数 ? 单套平均面积 ? 权属状况 ? ? 固定停车库 面积 ? 停车位数 ? 权属状况 ? ? 会所 面积 ? 权属状况 ? ? 物业管理用房 面积 ? 权属状况 全体业主共有 ? 其他 面积 ? 权属状况 ? ? ? 第二章???? 筹备组组建与准备工作 概述：业主大会筹备组是组织成立业主大会的具体事务机构，组建一个透明、高效、有公信力和执行力的业主大会筹备组是业主大会得以顺利成立的重要保障。 业主要求成立业主大会，可事先向物业所在区（市）县物业管理主管进行咨询，并可在主管部门处索取相应的文件、范本等资料，听取主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导和建议，同时业主和建设单位可以请物业管理企业协助做好小区业主大会的筹备工作。 按照政策规定，应当由业主代表和建设单位代表共同组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。为了让筹备工作能够体现公开、公平、公正，能够依法顺利完成各项工作，业主应当与建设单位在充分沟通、形成共识的基础上，发出筹建业主大会筹备组的通知。考虑不同物业类型面积的情况，以自愿报名和推荐相结合的方式，从各方业主代表中产生筹备组员，筹备组员确定后，建设单位以物业管理业主大会筹备组的名义发出通知，告知全体业主。 要点提示： 1.达到以下条件的：“公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的”，应筹备业主大会。 2.业主大会的筹备成立采用组建筹备组，以筹备组负责实施筹备工作的方式进行。 3.筹备组的成员应当包括建设单位的代表，建设单位应当积极组织并配合筹备组的其他成员开展工作，并承担首次业主大会会议的组织费用。 4.筹备组中业主成员可以采用业主自荐、推选等方式产生，由有能力、有时间、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，在同一物业管理区域内代表不同类型物业的业主组成； 5.如果报名和推荐的人数太多，可按照不同物业类型面积比例，由其候选人推选确定筹备组正式人员； 6.筹备组应当认真履行职责，做好业主大会的筹备组织工作，不能从事与业主大会筹备成立无关的工作，不的侵害其他业主的合法权益； 7.筹备组组成以后，应当以书面形式在物业管理区域内公告成员名单，并告知所在区（市）、县物业管理主管部门、街道办事处、社区居民委员会； 8.组建筹备组、筹备组开展业主大会筹备工作的过程中，应与物业管理单位做好协调工作。 【文 1】 ? ××区××（项目名称）筹建业主大会筹备组的通知 ? 各位业主： 根据《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关法规政策的规定以及业主的要求，本物业已具备成立业主大会的条件，现就筹建业主大会筹备组的有关情况通知如下： 一、筹备组是为业主大会的成立提供服务的，临时负责业主大会筹备工作，自业主委员会选举产生移交有关资料时自行终止。 二、筹备组的筹备工作内容： （一）、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （二）、参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《