保利·花半里开发建设项目可行性研究报告精选.doc

1.总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 保利·花半里 1.1.2宗地位置 本地块位于重庆市九龙坡区杨家坪步行街，东临直港大道，西接九龙坡区第一人民医院，南北贯通地铁二号线，繁华且交通便利。 1.1.3业主单位 保利(重庆)投资实业有限公司 序号 名称 1 总用地面积 2 总建筑面积 m2 3 建筑面积 m2 4 容积率 建筑密度 % 6 绿化率 34.52% 7 投资估算 .84万元 b.地块权属条件：权属清楚，四邻无争议。 c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。 1.1.7项目周边社区配套 该项目位于重庆“五大商圈”之一的杨家坪商圈，娱乐设施丰富，生活购物方便，医疗条件也十分优越,各方面配套都充足。 a. 教育配套：巴蜀幼儿园、育才中学（市重点中学）、杨家坪中学、谢家湾小学、重庆医科大学（国家211重点医学院校）、科技学院等 医疗配套：重庆医科大学附属一院（重庆知名三甲医院）、区第一人民医院、区红十字医院、建设医院、渝西医院、西郊医院等 运动配套：重庆奥体中心（重庆市最大综合运动场） 公园配套：重庆市动物园、巴国城公园、彩云湖公园 美食配套：直港大道美食街、九龙生态文化美食街、巴国城美食街 大型购物中心：大洋百货、富安百货、立丹百货、新世纪百货、重百等 辆众多，交通很容易拥堵主干道旁，会有一定噪音污染容积率较高，而且空气质量不是很好对居住体验会产生一定影响。 70823.54万元。一期投资包括工程建设费用49166.194万元，工程建设其他费用为.384万元，预备费用16523.68万元，建设期利息19024万元。其中，自筹资金98292.3万元，银行借款万元。二期投资全部为自筹资金。 b.项目建设年限： 7年 c.项目总用地面积：92596平方米 d.财务净现值：54256.09万元 e.内部收益率：19.98% f.投资回收期：静态投资回收期7.13年，动态投资回收期7.99年 g.贷款偿还期：5.03年 h.平均投资利税率：27.16% i.平均投资利润率：20.37% 2.市场调研及分析 2.1项目宏观背景分析 2.1.1全国房地产的发展与现状 绪论 20 世纪 90 年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，伴随着房地产行业的发展，房地产市场也迅速成长，然而在其高速发展的同时，市场中也逐步显现出越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地出让市场、消费者市场、房地产金融市场以及房屋租赁市场等领域均出现了种种问题，相互之间矛盾重重，城市房价更是一直呈现水涨船高的态势。尤其在 2008年金融危机后，由于国家扶持房地产行业政策的引导及其他多种因素共同作用，促使我国房地产市场迅速回暖，城市房价进一步上涨，并且越来越超出居民的购买能力，购房压力不断攀升，高房价问题的解决已经迫在眉睫。房地产作为具有民生及投资双重性质的特殊商品，是人们生产和生活不可或缺的重要依托，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现健康、稳定、可持续的发展。 我国房地产市场发展的历史阶段 1998 年 7 月 3 日，我国住房制度改革，国发（1998）23 号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知的出台意味着我国住房制度发生了质的转变，标志着我国住房将由计划分配走向市场交易，开始建立住房分配货币化、住房供给市场化的新型住房制度。自从住房作为商品出现在市场中以后，它也逐渐成为广大居民的消费热点，并在总体上呈现出供不应求的态势，这也导致了 1998 年至今房价成整体稳步上涨现象。以时间为线索，我国房地产市场发展大致可以划分为以下五个时期。 房地产市场平稳发展时期 1998 年亚洲金融危机影响波及我国，导致国内出现有效需求不足问题，经济增长乏力。针对当时经济态势，我国政府果断采取积极的财政政策和宽松的货币政策，并将房地产市场确定为重点投资领域。由于投资力度大、城市化进程加快和居民消费结构升级等因素的共同拉动，从 1998 年开始，房地产开发投资增长率逐年攀升，房地产行业也成为拉动 GDP 增长的主要行业之一，房地产成为国民经济新的增长点。1998 年至 2002 年，是我国房地产市场平稳发展的时期。具体表现为：第一，从房地产开发投资增长与国民经济增长比来看，房地产投资平均增长率为 22.5%，国内生产总值年均增长率为 9.4%，由此可看出房地产开发投资是经济增长速度的2 倍多一些，该数据可表明二者基本上是协调发展的。第二，从房地产市场运行指标来看，国内商品房投资平均年增长为 20.6%，竣工面积平均年增长为 19.35%，销售面积平均年增长为 22.5%，可见三项指标基本上是