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十堰xxxx项目市场调查计划 一、工作原则/目标 根据贵司委托工作意见，我司在深入理解贵司调查咨询工作目标基础上，通过反复讨论及广泛征集意见后，形成如下主要工作原则与目标，以期达成双赢。 □ 体现十堰市房地产业整体发展状况及十堰商业发展整体状况。 通过高端/高层/小高层住宅全样本调查反映十堰市房地产市场之全貌，同时通过商业市场的深入调查及专项分析，建立由面到点、由全局到局部的印象。 □ 以贵司咨询工作目标为基础，整合顾问企业资源优势，体现特色及地方性的原则。 在选取样本过程中，充分融入了顾问企业对房地产市场及商业状况的认识因素，较为符合十堰市房地产市场的现实情况；在部分环节，如核心商业区域等块面，在贵司分析要求基础上增加了部分分析因素，以建立全貌。重点思路并做单独说明，以期沟通达成共识。 □ 以市场调研为基础的定量分析为主，以专向座谈为基础的定性分析为辅的原则。在趋势分析、特征分析方面,定量分析方法存在一定局限性,特增 加了目的明确的座谈环节,通过定性分析的方法弥补定量分析的不足。 □ 综合考量影响事物变化的多方因素,最大化体现前瞻性的原则。 局部环节，尤其是对商用物业市场的前景判断，我司认为必须综合考虑规划及十堰商业发展前景的关系，特予以增加，以使结论更具参考价值。 □ 建立健全的工作体系，既提供基础数据统计基础上的综合分析，又提供调查类基础数据的原则。 除提供主体报告外，并提供多种类别的原始调查数据及商业形态分析数据。 二、 十堰市经济宏观概况分析 主要调查内容：人口、面积、国民生产总值、生活水平、购买力、经济发展速度、城市规划、商业发展规划等。 三、十堰市房地产业（住宅物业与商用物业）调查分析 1、主要调查内容：2003年至2004年十堰房地产开发特点房地产开发特点 北京路片：北京路已成为近年来房地产市场重点开发区域之一，随着众多项目的不断开发建设及道路贯通，各种配套设施也在不断完善，越来越多的商业项目落户该区域，随着市场对北京路所形成的关注，相信不久的将来该区域又将成为十堰市一个新的商业居住中心。 2、车城路商业片区 公园路至东岳路：以中商平价广场、人民商场箱包城、车城商场、东岳家具广场为代表。 3、商业副中心片区 以红卫商场为代表。 五、十堰市主要商业市场业态配套调查 重点问题说明： 我司认为，无论从核心商业区分析、典型商业业态分析，到该部分的集聚型商业分析，分析的核心之一便在于样本的选择上。根据我司现有对十堰商业市场的前阶段认识，在样本选择的过程中，或考虑到典型性，或考虑到本土/异地企业的代表性，或考虑到区域的均衡性，或考虑到比较的可执行性，进行了综合选择，如与贵司思路不符，请提宝贵意见。 对十堰市典型商业物业进行基本情况调查，调查样本选择包括： 1、家居市场调查分析 十堰分析样本选取，东岳家具广场、大本营、家饰广场。不同经营品类具有不同的营业需求，拟通过行业特征一致或类似的十堰商铺物业进行分析，便于进行横向比较。 武汉分析样本选取，金马家居广场、欧亚达家居广场、金海马家居等专业市场的经营状况、物流、经营管理、人流量车流量调查对比分析。 商业基本情况概述指标包括——项目位置、开发模式、建筑规划、营业面积、经营划分、经营现状、基准配套、商户组成、租赁及销售价格、物业及商业管理等基本情况。 商业能见度分析——商业建筑能否容易找到是一个非常关键的要素，因为商业的根本目的是吸引顾客来消费。 人流、车流、货流动线分析——通过人流、车流、货流的动线分析，评价商业物业的交通通畅程度。 分层业态及主力店/品牌分析——调查描述性分析。 分层租金水平及出租率分析——调查取证分析。 分层销售价格水平及出售率分析——调查取证分析。 商业配套、税费等分析——主要分析停车位及税收费用设置情况。 商业定位及人群定位分析——对商业物业的经营定位、消费人群定位进行综合评价。 2、大型电器城调查分析 十堰分析样本选取星光电器城、人民超市（三楼电器层） 武汉分析样本选取：国美电器广场、工贸电器作为调查论证 商业基本情况概述指标包括——项目位置、开发模式、建筑规划、营业面积、经营划分、经营现状、基准配套、商户组成、租赁及销售价格、物业及商业管理等基本情况。 商业能见度分析——商业建筑能否容易找到是一个非常关键的要素，因为商业的根本目的是吸引顾客来消费。 人流、车流、货流动线分析——通过人流、车流、货流的动线分析，评价商业物业的交通通畅程度。 分层业态及主力店/品牌分析——调查描述性分析。 分层租金水平及出租率分析——调查取证分析。 分层销售价格水平及出售率分析——调查取证分析。 商业配套、税费等分析——主要分析停车位及税收费用设置情况。 商业定位及人群定位分析——对商业物业的经营定位、消费人群定位进行综合评价。 3、大型仓储式卖场调查分析 十堰分析样本选