工作文档环球电器厂房改写字楼商业计划1207.docVIP

环球电器厂房改造为写字楼商业计划 第一篇 项目发起背景 1.1 背景概述 广州市海珠区环球电器灯饰厂厂址所在地紧邻广州新国际会议展览中心（中国进出口商品交易会琶州展馆）东侧，相距中国进出口商品交易会琶州展馆仅600余米，车程只需2分钟。厂房占地面积约8000平方米，总建筑面积约16500平方米（钢筋混凝土结构），国有土地使用权。现有主要建筑物3栋，其中生产大楼2栋，办公大楼1栋。是广州市政府规划中的琶洲会展商圈核心地带，会展商圈在广州市的经济发展规划中占有极为重要的优先地位，是广州市重要的商业区之一，发展潜力无限，升值潜力巨大，预计未来3-5年内将达到黄金时期，价值将增长3倍以上。 广州市海珠区环球电器灯饰厂经过20多年的品牌积累和发展，已经在照明行业中拥有一定的知名度。随着广州市中心地区人力资源成本和生产成本的不断上升,为保持竟争优势，公司决定搬迁到更大规模的生产基地营运，拟将原有基地考虑改造为商业项目。考虑到地块的土地性质（工业用地）及改造成本，公司的设想是在尽量不改变现有建筑物结构的情况下，改造成写字楼出租，待提高土地利用率后再进行招商引资,势必发展成巨大的投资商机。 1.2 超绝地理位置优势 公司所在地琶洲是广州的南大门，向南部最富经济活力的珠江三角洲地区敞开，处于广州市区与珠三角经济腹地的结合部，地处广州市未来发展的中心区域和近期城市建设的重点地区。琶洲的发展目标定位是以广州会展博览中心的建设为契机和核心，发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD（Recreational Business Dis－ trict）型、生态型的新城市中心组成部分。琶洲的发展规划拟分为三大功能区：居住、商务、文化休闲综合园区，会展博览园区，高新技术产业综合园区。 1.3 优惠政策资源优势 广州市政府对琶洲地区现阶段的规划为重点抓好以下方面的工作：“第一，加强规划，完善配套设施。我们现在正在完善海珠区的商业网点规划，接下来将组织实施，通过利用规划逐步改善琶洲地区的商业网点布局，盘活可利用土地资源，特别是结合“退二进三”，将琶洲岛内外迁工业企业用地开发为现代商贸服务业项目，进一步完善岛内的配套设施，为会展业发展创造更好的条件；第二，抓好管理，宜商宜居。我们下一阶段将结合创卫生和文明城市工作，完善琶洲地区的城市管理机构，健全管理制度和措施，进一步改善琶洲地区的营商和居住环境，把琶洲打造成宜商宜居的宝地；第三，做好衔接，让琶洲岛CBD与整个海珠区互动发展。我们将把琶洲作为海珠区经济发展的新起点，通过发展琶洲的会展业，吸引更多的商流、物流、资金流落户海珠，发展区内与会展配套的娱乐、休闲、餐饮、物流、中介等产业，使琶洲岛真正成为海珠区的经济引擎，拉动海珠区经济又好又快发展”。（见政府规划原文） 按照广州市政府的计划，琶洲从功能上分为A、B、C三个区，其中A区为商务、居住、文化休闲综合园区，B区为会展博览园区，C区琶洲岛东部区域（即我公司所在区域）是规划成酒店、高新技术产业综合园区。广州把会展业发展列入了十一五规划，明确了发展方向和目标，要把广州建成国际会展中心城市。而琶洲会展三期工程预计2008年完成，届时展馆建筑总面积将突破100万平方米，可提供17500个展位。另外，对在广州琶洲设立总部或地区总部的外资企业，广州市政府将给予500万元或200万元的奖励。 广州市政府对琶洲地区政策的优势为厂改造成写字楼项目计划提供了极好的机遇和契机。 1.4 无限的升值前景 琶洲借会展经济起飞，广州市政府着力把会展打造成广州的城市名片，把位于珠江边的琶洲岛规划成会展博览城。2004年，广交会开始陆续从流花展馆迁移至琶洲国际会议展览中心， 2008年，广交会将整体搬迁到琶洲会展中心，琶洲重要的商业配套也将在2010年前全部投入使用，琶洲现在已经成为广州会展及相关产业的投资热土。 在广州，琶洲是政府投入最大的区域，仅会展中心的建设就已投入过百亿资金，“琶洲有全世界最好的展馆，琶洲会展中心举办的是全国最大的展览。”面对近几年琶洲的土地出让情况，有业界人士总结了8个字：大腕云集，黑马频出。其地价从2002年的2000元/平方米涨到了目前的10037元/平方米，最近两年更是4次刷新地价纪录，比广州市区许多区域的房价还要高。高昂的土地成本，必将推高物业的销售价格。琶洲会展的地块以高价出让，必定令琶洲区域以及周边的物业价格升值。4年前，当地的中档物业只卖2500元/平方米，现在大部分楼盘的均价已过万元，广州国际采购中心楼价现已超过28000元/平方米。商用物业的租金也因为大批参展商的进驻而大幅增长，两年内提高了60％。在广州会展完全迁入琶洲之后