[企业管理]华夏幸福深度报告2003.doc

华夏幸福——园区开发航母扬帆起航（初稿，少数部分未填充） 投资要点： 4 一、华夏幸福概况 4 二、独创的固安模式成为园区开发楷模 6 2.1传统园区开发模式缺陷明显 6 2.2固安模式获巨大成功，成为园区开发楷模 7 2.2.1固安工业园简介 7 2.2．2固安工业园区开发的创新模式 7 2.2.3区域整体规划：工业园区+生态小镇（地产） 8 2.2.4专业化的招商引资 8 2.2.5企业与政府收益测算 8 2.3固安工业园区开发项目政府与企业2006-2010的五年现金流： 11 2.3.1政府现金流： 11 2.3.2企业现金流： 12 三、固安模式中企业盈利模式极为优越 13 3.1各项业务均具备成本低且固定特点 13 3.2收入弹性大，大幅超预期可能性极大 13 3.3零成本锁定大量廉价土地储备，轻资产的地产开发模式 13 3.4园区与地产业务互相促进 13 3.5模式切合地方政府需求，区域上选择多，可复制性强 13 3.6风险极低，投资两年后，盈利与现金流将快速增长 14 四、“固安模式”将迅速复制 14 4.1追求GDP的机制下，地方政府对园区固安模式需求极大 14 4.2政策大力支持 14 4.3固安模式门槛高，少有竞争对手 14 4.4模式复制对区域要求低。 15 五、发展现状——400平方公里的委托面积（含已获得的房地产储备1000万平，潜在住宅储备1.1亿平方米） 15 5.1开发中的园区发展迅速 15 5.1.1大厂潮白河工业园区 15 5.1.2怀来生态新城 17 5.2.1永定河孔雀城 18 5.2.2潮白河孔雀城 19 5.2.3大运河孔雀城 19 5.2.4八达岭孔雀城 19 5.3环首都经济圈、京北新城规划极大利好公司园区 19 5.4极为健康的资产负债表 19 六、关键问题分析 19 6.1关于园区财政支付能力 19 6.2关于政府支付意愿 20 6.3关于固安模式在外域的复制 20 6.3.1园区开发三阶段模型 20 6.3.2启动区开发三阶段的理论现金流模拟： 21 6.3.2各种指标数值的假设条件 23 8.4关于落地投资额的高比例返还 24 七、公司价值被严重低估，强烈建议买入 25 7.1已锁定未结算业绩每股16.25元 25 7.1.1未结算的落地投资额可贡献业绩11.9元。在未来10年结算。 25 7.1.2房地产预收账款160亿元，可贡献业绩4.35元。未来2年结算。 25 7.2业绩预测 25 7.3公司应享受比传统地产公司更高的估值 25 7.4强烈建议买入 26 投资要点： 1、优越的盈利模式——固安模式。公司主营业务为通过与政府签订园区整体的排他性协议，为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务企业。公司的盈利主要来自于房地产开发（园区一般有30%住宅用地）以及招商引资额的高比例返还（政府按照落地投资额的45%进行返还）。由于公司在固安园区首创该开发模式，企业与政府均取得丰硕成果，被誉为“固安模式”。 2、固安模式将快速在全国各地复制。 (1)全国各地园区发展质量残次不齐，在地方政府极力追求GDP的背景下，地方政府对公司这样拥有强大园区开发能力的企业需求极大。 (2)固安模式企业与政府共赢，政府需求大，该模式已成为河北省政府鼓励在各大园区进行复制的模式，已成为园区开发著名品牌。 (3)门槛高，少有竞争对手。固安模式的成功，需要拥有即极强的房地产开发与园区招商引资能力综合能力的企业才能实施，竞争者难以模仿， (4)模式复制对区域要求低。 3、现有处在在开发状态的三个园区处在环首都经济圈，恰逢北京产业外迁时代，在开发中的园区都已度过初期阶段，进入快速发展期。 这三个开发园区足以支撑未来三年复合40%以上增长率。 4、新签约园区量更是几何级数增长。公司园区开发业务将在全国各地迅速复制，签约园区数量在2011年已出现爆发式增长。截止2010年底，公司有三个签约园区，且都处于公司大本营河北省。但固安模式的成功，使得公司品牌影响迅速扩展至全国各地。业务量急速增长。仅2011年至今就新增委托园区5个。且业务范围已走出河北。 5、现有土地储备1000万平方米，还有潜在土地储备（已签约开发，但未获取，按照占委托面积30%计算）1.1亿平方米。 6、业绩锁定极高。已锁定未结算业绩每股16.25元，其中房地产4.39元，产业发展服务11.86元。 7、我们预计公司2011-2013年每股收益分别为2.6元、3.9元、5.6元。分别给予房地产业务2011年12倍、产业发展服务2011年15倍的估值水平，目标价34.8元。对应市值为205亿元。最新市值仅为106亿元。至少还有空间93%，强烈建议买入。 一、华夏幸福概况 华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，10多