租赁合同法律服务操作指引非诉部分.doc

第一编 总则 第1条 制订目的 房屋租赁法律关系应当属于《合同法》调整的对象。由于房屋租赁关系中的标的物（即租赁房屋）属于物，承租人租赁房屋必然涉及对房屋的占有、使用和收益的权利，如果需要对房屋进行一定的装修，还会涉及到对物的添加。因此，房屋租赁法律关系也必然涉及《物权法》的内容，这就使得房屋租赁法律关系更加地复杂，也对律师为当事人提供房屋租赁合同法律服务提出了艰巨的挑战。 为了更好地维护房屋租赁合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理房屋租赁合同法律服务的质量和水平，我们在总结律师提供房屋租赁合同法律服务经验的基础上制订本操作指引。 第2条 适用范围 本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事房屋租赁合同的非诉讼和诉讼法律服务。 本操作指引所称的房屋租赁合同，是指出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本操作指引所指的房屋，主要指城市、镇规划区内的房屋，但不包括承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用住房。上述福利性住房所涉及的房屋租赁关系具有社会福利性和保障性，合同双方当事人的权利义务都由法律法规强制规定，对这类房屋的租赁行为不属于完全的民事法律行为。 乡、村庄规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在差异。律师提供此类房屋租赁合同法律服务可以参照本操作指引执行，但应注意法律法规以及相关政策的限制性规定。 第3条 房屋租赁合同的法律特征 3.1 房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列入破产财产，出租人有取回权。 3.2 房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。 3.3 房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 第4条 法律依据 本操作指引涉及的主要法律依据为： 法律类：《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）等； 行政法规类：《建设工程质量管理条例》（以下简称《质量管理条例》）、《中华人民共和国治安管理处罚法》 103