房地产企业设计阶段成本控制教学教材演示幻灯片.pptVIP

房地产设计阶段成本控制 “一分节省，一分利润” --- 本杰明·富兰克林;;;;;;;STREET VIEW;STREET VIEW;;;;;;;;规范解读：高层板楼一部电梯设计要点;;;;;;全国细则;全国细则;北京市细则;全国细则;强制性条文 〉规范 〉细则;;;;;;;;;;;;8.2 自然排烟 8.2.2.4 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。 8.2.4 排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置。;;规范对敞开式汽车库的界定;车库外墙面积的25% -车库出口面积之和 约等于 屋顶面积的3%;;;;;;;七、结构设计成本控制 ;匡算、估算、概预算与建筑安装费构成 ;方案设计阶段的结构专业 关键和首要问题选择建筑方案，必须注意远瞻与现实相结合初步设计阶段； 结构专业应密切配合建筑专业，根据使用功能、房屋高度、地区特点选择结构类型； 根据初步了解工程地质情况，提出采用天然地基、复合地基、桩基的可能性； 对结构选型、材料选用、地基基础方案详细说明； 工程举例。 ;初步设计阶段的结构专业 初步设计阶段是各专业进入实质性的设计阶段，应根据已批准的方案设计文件进行设计。业主或开发商必须落实在方案阶段尚未落实的各项有关手续。 结构专业在此阶段得到地基初勘报告，以便确定地基方案。 地基和基础方案是否技术先进、经济合理，对工程造价关系极大。 地下室及上部楼层的楼盖造型，关系到层高、有效空间及长期能耗。 结构构件设计要既符合有关标准、规范，又应优化和比较，做到经济合理。 初步设计文件应满足建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》（2003年4月）。 初步设计文件是控制工程规范、标准，投资以及统一交通、绿化、人防、市政等各方面的审批文件，非常重要。因此，各专业有关技术问题在此阶段落实。 设计概算的重要性。 复杂工程的施工图文件审查单位应在此阶段确定。 工程进度与设计配合 。;施工图阶段的结构专业 施工图是设计意图成为建筑产品实施的依据； 施工图表达必须明确，构造做法一定要便于施工，有利于保证工程质量； 设计内容必须切合实际，如材料选用、某些构造做法； 计划进度安排； 施工图文件的完整性。认真做好施工图文???审查意见的修改反馈工作。 ;;;;;;;;;魏文王问扁鹊 魏文王问扁鹊曰：「子昆弟三人其孰最善为医？」扁鹊曰：「长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。」魏文侯曰：「可得闻邪？」扁鹊曰：「长兄於病视神，未有形而除之，故名不出於家。中兄治病，其在毫毛，故名不出於闾。若扁鹊者，鑱血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻於诸侯。」 ;;设计优化的起因 建筑每平米的钢材用量一度是地产企业关注的焦点之一。列举一个简单的事实：在2007年底，每增加10公斤/平方米的用钢量，房屋的建造成本就会提高60元左右，如果将它节省下来，那么就是几乎百分之一百的开发净利润。对于企业来说，通过去除无效成本进行节约而实现的利润具有原始吸引动力;2. 设计优化的难点 在建筑材料用量这一方面，国家没有统一的标准，其随着建筑个体的不同进而产生合理性变化，其用量并不能作为建设成本控制的客观衡量尺度 开发企业的专业设计技术及相关知识较其所聘请的设计单位相比，通常处于劣势，尤其在大型设计企业中，专业负责人员常常是技术权威，双方在成本优化方面很难实现有效沟通 我国现行的设计资质管理模式中，开发企业与设计单位不是单一的雇佣劳动合同关系，设计单位还担当着掌握部分工程验收标准的角色，设计师个人要对工程的设计合理性承担终身责任，工程成本控制的好坏很大程度上取决于所聘请设计单位甚至具体项目主持人在成本控制方面的个人能力;;;;;3. 国家推广施工图优化的意义 a)设计过程引入全新的监督机制，对设计阶段实施成本控制起到至关重要的作用。 b)施工图优化在直接节约了项目开发成本的同时又提高了产品的品质，如果优化工作以绩效提成的方式收取顾问费用，发展商将是优化工作最直接经济利益的受益者。 c)施工图优化具有巨大的的社会效益：如果国家推广实施优化机制，每年单就节约钢材和水泥原材料生产减排的数量就将达数千亿吨，对于环境保护，对于我们赖以生存的地球，都将具有深远意义。 荷兰环境评估局（PBL）于2008年6月17日发布报告，指出：中国是2007年最大的CO2排放国，中国2007年CO2排放比美国高出约14%，并占全球排放增长量的2/3。而水泥熟料生产是排放的主要原因，占中国2007年排放增加量的10%，中国现已占世界水泥生产量51%左右。 资料表明：每生产1吨钢材，采用高炉工艺将排放出2.5吨的CO2，电炉工艺也要排放0.5吨的CO2；每生产1吨水泥熟料排放约1吨 CO2。以表一工程实例计算，仅此项目就可以减少CO2排放约达3320吨。;;