[经济学]马晓莲课件房地产市场研究分析.ppt

2010.5.19 房地产市场研究分析理论与实战 主讲人：马晓莲 2 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 房地产市场一般分析什么？ 本次培训学习内容框架 3 市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师 广告公司 消费者 1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘尚未被满足的市场 3。规避市场风险 4。制定项目的发展方向和市场定位 5。推荐最具竞争力的产品建议 6。制定符合项目需求的营销策略。。。 市场分析是为房地产开发和营销提供决策依据。 开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，广告公司是追求创意的，市场分析是连接开发商、建筑师、广告公司和消费者的桥梁。－－这正是代理公司策划存在的意义，我们提出的所有建议都是基于对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 4 什么是房地产市场分析？ 特别说明：市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，通常是针对某种 （特定物业 ） 市场供需关系的研究，从而寻找到项目开发和营销的市场机会点。 备注：特定物业一般是指—市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）。 供应市场分析： 宏观层面供应分析的主要内容：固定资产投资 、房地产开发投资、土地开发投资、开发面积、土地出让金等。 中观层面供应分析的主要内容（房地产市场）：商品房施竣工面积；商品房新开工面积；商品房期房及现房供应面积等。 微观层面供应分析的主要内容（具体到项目）：区域市场产品供应类型、供应面积、空置率和空置物业的特点、近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况、在建或者正在筹建、拟建的项目等。 市场数据获取途径：通过城市年鉴和房地产年 鉴、房地产统计数据及市场调研数据等方式。 房地产市场一般分析什么？ 房地产市场一般分析什么？ 需求市场分析： 市场数据获取途径：通过城市年鉴和房地产年 鉴、房地产统计数据及市场调研数据等方式。 宏观层面需求分析的主要内容：人口 、人均居住面积、GDP 、人均GDP、人均可支配收入、人均消费性支出、住宅消费支出水平、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划等。 微观层面需求分析的主要内容（具体到项目）：目标客群的年龄、教育程度、职业、职务、家庭结构、家庭年收入、家庭支出、购买力、交通工具、消费价值趋向（偏好）等。 中观层面需求分析的主要内容（房地产市场）：销售额、销售面积、价格、空置量等。 7 三个层次 宏观—中观—微观 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 区域经济和市场分析 项目市场分析 区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？ 竞争供给分析 客户需求分析 1。思路 房地产市场分析的思路、步骤和方法 专业市场分析 例 如： 8 市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题 本项目的目标客户是谁？ 目标客户的置业需求和偏好是怎样的？ 本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、超越、还是差异化竞争？ 后面与案例结合讲解 9 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。 2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法 10 第二步 区域经济环境和市场分析 区域经济环境分析 区域房地产市场分析 （一）基本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法 11 房地产市场分析的思路、步骤和方法 第二步 区域经济环境和 市场分析 （二）基本资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产