物业管理政策法规度复习重点.docVIP

物业管理概述 物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式在实现的活动。 实现物业管理的三种方式：1、业主自己进行管理2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司3、业主选聘物业管理企业进行管理。 《条例》并不强制业主必须选择物业企业来实施管理；但是如果业主通过选聘物业企业，就应当按《条例》的规定来执行。 物业管理活动的依据是物业服务合同，物业企业根据合同提供服务，业主根据合同缴纳物业费用，双方是一种平等的民事法律关系。 物业管理的内容：1、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护保养、管理2、对相关区域内的环境卫生和公共秩序进行维护。 在前期物业管理阶段，《条例》规定，住宅物业的建设单位必须通过招投标方来选择物业企业，而对非住宅物业就没有这一要求，同时《条例》还规定住宅物业应当建立专项维修基金制度，对非住宅则没有强制要求。 《条例》的使用范围：包括城市，业涵盖农村。 物业管理市场化特性：1、房地产物质形态的演变导致物业财产状况的演变2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3、物业管理活动应当遵循市场原则4、非市场性的房屋管理不属于物业管理。 物业管理的三个基本特征：社会化、专业化、市场化。 物业管理社会化的必要前提：是物业的所有权、使用权与物业的经营权相互分离。 物业管理专业化的现代化生产的专业分工的必然结果，要求物业企业必须具备一定的资质等级，物业从业人员必须具备一定的职业资格 双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维娅.希尔女士。 20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——美国芝加哥建筑管理协会。 改革开放前我国城镇住房制度的三个特征：1、住房投资由国家和国企投资2、住房采用实物分配方式3、住房消费采取低租金国家保修保养的制度。 1978年开始扶持住房商品化。 1981年3月10，深圳第一家涉外商品房管理专业公司成立—深圳市物业管理公司。 1984年，广州东华实业开发五羊村。 1990年10月，深圳住房局开发莲花二村，实施物业管理并获得成功。1992年被评为全国示范文明住宅小区。 1993年，深圳颁发全国第一部物业管理地方性管理法规--《深圳特区住宅小区物业管理条例》。是我国规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。 1994年3月建设部颁发《城市新建住宅小区管理办法》-建设部33号令。 2000年，中国物业管理协会成立。 物业管理的低位和作用：1、有利于促进经济增长2、有利于提高人民群众居住质量3、有利于增加就业4、有利于维护社区稳定5、有利于推动房地产的良性发展。 住房维修基金管理办法规定：专户储存、专款专用、严禁挪为他用。 2003年6月8日，《物业管理条例》由国务院正式颁发，这一阶段物业管理政策法规体现了如下特征：1、配套性2、经验性3、操作性。 《条例》的立法理念：在坚持民法基本原则的指导思想和立法法规定的原则下，突出发展为重、平衡为重、保护弱者的立法原理。 《条例》的立法思想：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系2、强调业主和物业管理企业是平等的民事法律关系，是服务与被服务的关系3、强调业主与物业企业通过公、公开和协商方式处理物业管理事项。 《条例》的立法原则：1、物业管理权和财产权利相对应原则2、维护全体业主合法权益原则3、现实性与前瞻性有机结合的原则4、从实际出发、实事求是的原则。 物业管理基本制度包括：1、业主大会2、业主规约3、前期物业管理招投标4、物业承接查验5、物业管理企业资质管理6、物业管理从业人员职业资格7、住宅专项维修基金等七大制度。 物业管理的基础是业主的财产权。 共同财产和共同利益是构成业主联系的基础。业主如加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。 业主大会制度和业主规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。其议事准则就是民主协商。 条例的第三条明确规定提倡业主通过市场机制选聘物业管理企业。第五条明确各级房地产主管部门对物业管理活动实施监督管理权。 条例第三十四条规定了一个物业区域由一个物业管理企业管理的原则。 条例第四十七条规定了物业管理企业在安全防范方面的协助义务，在发生安全事故时，物业企业在采取紧急措施的同时，应及时向有关政府部门报告，协助做好救助工作。 法律责任的三要素：1、适用条件2、行为模式3、违反行为模式的法律后果。 法律责任的规定是体现法律规范国家强制力的核心部分。 法律责任的特征：1、他是和违法行为相联系的2、他的内容是法律明确而又具体规定的3、它具有国家强制性