[财务管理]资产评估-4房地产.ppt

例2 估价对象为一面积140平方米的三室一厅住宅，位于北京市某花园小区内。现运用比较法评估该住宅价格，估价对象及可比交易实例的具体情况见下表。 1 1 1 1 1 修正系数 相似 相似 相似 相似 相似 区位及环境 619780 722620 660240 750360 660000 修正后价格 1.165 1.08 1.179 1.014 1 修正系数 1999年 6月5日 1999年 12月19日 1999年 5月17日 2000年 5月20日 2000年 6月15日 2000年 6月30日 成交日期 (估价时点) 532000 700000 560000 740000 660000 修正后价格 0 0 0 -10000 -10000 交易情况修正额 正常 正常 正常 分期付款 分期付款 正常 交易情况 532000 669000 560000 750000 670000 待求 出售价 可比实例5 可比实例4 可比实例3 可比实例2 可比实例1 估价对象 5.3 房地产评估的市场比较法 6％ 35％ 12％ 12％ 35％ 权重 24％ 5.4％ 13.1％ 15.6％ 5.6％ 修正额占售价的百分率 126281 35840 73160 117080 37080 总修正额 658281 633160 633160 632920 632920 修正后价格 1.06 1 1 1 1 楼层修正系数 多层6 多层3 多层3 多层3 多层3 多层3 楼层（无电梯） 621020 633160 633160 632920 632920 修正后价格 0 0 -27080 -27080 -27080 停车位修正额 无 无 有 有 有 无 固定的停车位 621020 633160 660240 660000 660000 修正后价格 0 -89460 0 -89460 0 面积影响修正额 140 160 140 160 140 140 建筑面积（平方米） 621020 722620 660240 749460 660000 调整后价格 1.002 1 1 0.9988 1 修正系数 55 60 60 65 60 60 剩余年限（折现率10％） 可比实例5 可比实例4 可比实例3 可比实例2 可比实例1 估价对象 5.3 房地产评估的市场比较法 确定总价格为： 632920 ×0.35＋ 632920 ×0.12＋ 633160 ×0.12 ＋ 633160 ×0.35 ＋658281×0.06 ＝63.5（万元） 5.3 房地产评估的市场比较法 第四节 房地产评估的收益法 5.4 房地产评估的收益法 收益法（收入资本化法、投资法、收益还原法）是将估价对象在评估基准日后的所有正常纯收益，用适当的折现率（资本化率）折算到评估基准日价格（收益价格）的方法。 基本步骤： 1、收集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 3、估算有效毛收入 4、估算营运费用 5、估算净收益 6、选择和确定适当的资本化率或折现率 7、选用适宜的计算公式求出收益价格 适用于有收益或有潜在收益的房地产价格的评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等；对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。 一、基本思路及适用范围 二、净收益的估算 5.4 房地产评估的收益法 净收益指归属于房地产的除去各种费用后的收益 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－营运费用 ＝有效毛收入－营运费用 潜在毛收入、有效毛收入、营运费用、净收益通常以年度计。 5.4 房地产评估的收益法 潜在毛收入 假定估价对象被全部利用或出租情况下，按照市场平均经营状况或市场租金水平，估算估价对象所能够产生的总收入。 可以用类似房地产的毛收入进行市场比较、以及对估价对象经营历史上的毛收入资料分析确定 。 5.4 房地产评估的收益法 有效毛收入 指从潜在毛收入中，扣除估价对象预期可能存在的闲置、拖欠租金（延迟支付或不付租金）、坏账以及其他原因造成的收入损失后所得的收入，即估价对象在正常经营情况下预期产生的实际收入，包括租赁保证金及押金的利息。 营运费用 维持房地产正常生产、经营、或使用必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。一般包括：经营管理费、日常维修费、保险费、税金等。 5.4 房地产评估的收益法 出租型房地产净收益的估算 是收益法评估的典型对象 净收益 ＝ 租赁收入－维修费－管理费－保险费 －房地产税－租赁代理费 实际估算中，各项费用是否需扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。 5.4 房地产评