新项目前期介入对接要点(会签版090619).docVIP

新项目前期介入对接要点 [B/O版] ***市***物业服务有限公司工程技术 ***市***房地产有限公司工程管理部 受控文件 请勿外传 1.目的： 随着公司项目开发规模的不断增长，重复性规划、设计、施工等问题依然大量存在，增加了后期物业维护成本及管理难度。其中主原因在于规划设计人员的传统观念是依据国家相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计，而本指引的编制旨在国家相关规范的基础之上，总结物业管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前置性参与规划设计，提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。 2.范围： 适用于***市***房地产开发的所有项目及******物业接管的所有新项目 3.职责： 3.1 物业工程技术、地产工程管理部联合负责编制、发布和修订本工作指引； 3.2 物业公司前期介入小组负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况，对规划设计进行评估； 3.3 本文件经地产公司领导与物业公司分管领导批准或授权人批准后有效； 4.方法和过程控制： 序号 分类 介入要点 未采纳原因 一、设备类 1 设备房标准： （开闭所\配电房\控制中心\电梯机房\水泵房\弱电机房\风机房 \泳池泵房） 设备房通用标准： 小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与管理。 地面铺防滑地砖或刷地坪漆（水泵房及泳池泵房必须采用防滑地砖） 墙面在1.2米以下贴墙砖或刷白，以上墙面刷白（水泵房、泳池泵房高度1.8米） 照明亮度合理，分回路控制（并增加应急照明） 通风良好，夏天考虑机房的温度（是否加装空调，电梯机房必须增加空调） 防鼠，门槛加高防鼠及小动物进行机房（高度在50cm） 防火，应按比例配制相应的灭火器材(采用二氧化碳灭火器) 标识清晰明朗（名称标识、状态标识、流向标识） 设备房内应设置维修所需的插座 设备房内接地网要完善.强弱电接地要分开 防湿，注意相关的温度适中（特别是在设备房运行前增加抽湿机抽湿）； 增加设备房与控制中心之间内线电话 排污管道应避开设备房顶穿行。 机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。 变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。 变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一开一备安装设计。 设备应优先选择通用型号，同一小区最好使用同一品牌规格的产品，便于后期维护与保养。 设备房特殊标准： 机柜绝缘垫（适合配电房、发电机房） 排烟的水处理（适合发电机房） 油桶与发电机房隔离（适合发电机房） 存放燃油的房间要装置防爆开关和灯具, 有足够的地方存放消防沙,其他设备房要装置防爆灯具. （适合发电机房） 发电机房建议加上防爆灯和防爆开关（适合发电机房） 柴油补给的方便性、照明的后备电源、应急灯、干湿温度计、发电机水箱清洗需要下水排水等（适合发电机房） 发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。（适合发电机房） 独立的配电系统、后备电源必须满足4小时以上、地面采用防静电地板、应急灯、防潮处理等（适合控制中心） 2 电梯介入 设计选型时： 在对电梯进行选型时，轿门控制装置最好选用触板式光幕； 控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止； 与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别； 电梯五方对讲功能并与控制中心值班人员进行通话；（存在杂声问题、主要考虑线的型号）； 轿厢内轿厢风扇要保证通风良好，中心城区需增加空调； 电梯内部配置监视器及集中控制对讲功能；(电源由控制中心集中输出) 消防电梯底坑必须设置排水系统（必须是一主一备），普通电梯应设置排水孔； 消防电源必须采用未端双电源； 电梯机房采用隔音措施，电梯曳引机采取防震措施，避免噪音、震动影响毗邻房屋客户（大厦项目电梯在客户卧室通过，影响客户正常生活）； 有机房电梯必须预留检查吊钩； 施工跟进时： 机房内基座墙体提前处理； 钢丝绳上的平层标识完好； 电梯井道内土建模平等； 在每层电梯口做高差为2cm的放坡处理； 建议在施工时把电梯做好防护，以免施工、装修期间对设备的破坏； 电梯机房应设置通风、降温，需要安装一个百叶窗； 跟进电梯机房内安装应急灯一组； 3 供配电介入 设计选型时： 公共用电必须单独计量 各种配电箱（柜）钥匙通用。 供配电必须采用双回路双电源措施； 设备要采取隔音减震措施，保证住户不受影响； 电源柜需要配备通锁，分期开发的各期之间的通锁要一致； 变压器超高温报警、发电机运行指示、市电显示信号装置引至控制中心； 配电房应设置独立的