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Page* 国宏腾五彩城与龙湖时代天街对比分析报告 项目基本情况对比 项目定位思路分析 产品规划对比分析 商业业态对比分析 运营管理 目 录 项目基本情况对比 项目名称 国宏腾五彩城 龙湖时代天街 开发商 成都国宏腾实业有限公司 成都龙湖锦鸿置业有限公司 项目地址 郫县蜀都新城蜀信路 成都市高新西区合作路89号 物管 上海上实锦绣物业公司 重庆新龙湖物业有限公司 开盘时间 2012年3月10日 2011年8月27日 物业类型 普通住宅,商住楼,写字楼,商铺,高层 情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅 总占地 282668㎡ 305330㎡ 总建面 1600000㎡ 180000㎡ 容积率 4.0 4.0 总户数 3912 9904 建筑类别 高层 多层、高层 绿化率 30% 30% 车位 车位比1：1 11170 交房标准 毛坯 毛坯/精装修 结论：龙湖时代天街项目从规模及名气上均高于本项目，但因其区域位置相对偏远，周边配套短期内无法弥补，故本项目占据郫县新中心的区位优势。 龙湖时代天街 打造亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心。 项目定位思路分析 国宏腾五彩城 以造城的方式，打造出160万方新一代大型公园城市综合体，定位于西成都新生活中心。 结论：龙湖时代天街项目凭借其超大体量，定位很高，但忽略了其区域位置内尚无配套生活区规划，因此受限于客户访问总量，而本项目在这一点具备很强优势。 龙湖时代天街 超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心。  产品规划对比分析 国宏腾五彩城 国际购物中心、超级大卖场、风情商业街、世界美食广场、港派生态住宅、阔景中庭公园、顶级商务公寓、星级酒店、超甲级写字楼等国际高端建筑群落。 结论：双方在产品规划上比较类似，本项目优势在于欧尚旗舰店的入驻，对于整个蜀都新城乃至郫县来说有极大吸引力和首选目标消费地，而时代天街项目则以一站式消费服务为核心。 龙湖时代天街 50万平米购物中心，20万平米情景商业街区，囊括零售、餐饮、休闲、娱乐四种业态。 商业业态对比分析 国宏腾五彩城 11万平米自持，专为跨国连锁企业、大型商家量身打造，囊括休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大功能。 住宅 购物中心 商业街区 结论：龙湖时代天街项目商业业态不均衡，规划及分布较零散，不易形成商业规模体，从而影响商业人气；本项目在商业规划时已注重每一地块的功能分区，将之细化打造，从而形成商业人流互动，刺激消费。 推售情况：一期已销售完毕，目前开放二期商铺销售 推售时间：4月二期开盘 优惠方式：一次3%，按揭2% 近期营销动态： 一期500套商铺、1000套精装SOHO全面售罄，二期30-150㎡爱情主题旺铺震撼来袭。 买一层送一层，单套最高直减60万。 管理上以“商业+住宅+物业”的全驱动模式，营造一个活跃的、有生命力的生态系统，即营造整个片区的繁荣。 运营管理——龙湖时代天街 龙湖时代天街： 运营管理——投资回报率 * * Page* * *