土地增值税清算土地增值税清算-十堰房地产网.PPT

房地产开发企业 税收政策专题讲座 2014年8月 王家兵 企业所提税收问题归纳为四个方面： 一、税款缴纳的相关税收政策规定： 1、土地增值税清算； 2、企业所得税汇算清缴； 3、土地增值税扣除与企业所得税扣除的异同？ 4、住宅小区内的土地使用税缴纳？ 5、商业性房产与普通住宅税收区别； 6、商业性地产12.51%的税收由来。 二、税收优惠的相关政策规定： 1、房地产企业税收优惠政策； 2、开发经济适用房和棚户区项目开发的税收优惠。 三、税收征管中费用扣除的有关规定及账务处理： 1、企业代土地转让方缴纳（特别是前期征收补偿费用）的相关税费账务该怎样处理？能否计入土地成本？怎样处理合适？ 2、借款用于多个项目应如何分摊利息支出？民间融资如何处理？支付银行财务顾问费用如何土地增值税税前扣除？ 3、项目营销设施建造费是否允许土地增值税前扣除？ 4、人防工程支出可否税前扣除？ 5、预交多余税款能否抵扣企业所得税？ 四、与房地产开发经营有关的政策规定： 1、房地产企业营业税改革方向（拟改为消费税）； 2、房产税（误区）征收具体征收方式、时间及政策； 3、物业公司（主要是租赁）税收相关政策、最新税收政策。 主要内容： 一、涉及相关税收政策 （一）征税政策 （二）税收优惠 主要介绍：政策规定，管理方式，规范运作。 二、目前存在的一些困惑问题 （一）来自于企业自身的 （二）来自于社会外部的 涉及到的税收种类： 主要包括：土地使用权的取得（出让、转让）和房地 产开发、销售、保有诸环节涉及的税收种类。 土地使用权取得环节——契税 1997年7月7日国务院颁发了《中华人民共和国契税暂行条例》，从1997年10月1日起开始实施。 1、纳税人。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，征收契税，承受权属的单位和个人为契税纳税人。 2、征税对象。契税的课税对象是土地、房屋权属转移的行为。 3、税目、税率。⑴国有土地使用权出让。 ⑵土地使用权转让 。 ⑶房屋买卖。⑷房屋赠与。⑸房屋交换。税率4%。 4、契税的特点。 一是按次缴税，二是承受方纳税。 5、几个具体政策规定。⑴国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 ⑵房地产抵押不征契税。⑶对以土地、房屋权属抵债行为征收契税。 ⑷对土地、房屋权属作价投资入股征收契税。⑸以划拨改为出让方式取得土地使用权使用征收契税。⑹为取得土地使用权所支付费用征收契税。⑺企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。 ⑻购买车库的征税规定：对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（9）关于“代收契税” 。 房屋征收补偿契税的规定 财税〔2012〕82号规定：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 《财政部、国家税务总局关于企事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号） ——在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税； ——两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税； ——企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税； ——同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税； ——企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。 土地使用权取得环节——耕地占用税 2007年12月1日国务