土地估价实务基础精讲班讲义.doc

土地估价实务基础精讲班第1讲讲义 考试大纲有关内容 大纲 内容讲解：一、土地估价概念(一)考试目的测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。(二)考试范围1．土地估价的定义2．土地估价的作用及现实意义3．土地估价的使用方向4．我国土地估价的产生背景和发展过程(三)考试基本要求掌握：土地估价的定义、作用；熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向；了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。二、土地估价的原则(一)考试目的测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。(二)考试范围1．土地估价原则(1)预期收益原则(2)替代原则(3)最有效利用原则(4)供需原则(5)报酬递增递减原则(6)贡献原则(7)变动原则(8)合法原则2．不同估价原则适用范围及注意点3．土地估价各原则的理论依据和产生背景(三)考试基本要求掌握：土地估价原则内涵；熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点；了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试范围1．收益还原法概念2．收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3．收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4．收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6．总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7．土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8．土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9．收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。四、市场比较法(一)考试目的测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度。(二)考试范围1．市场比较法概念2．市场比较法的特征3．市场比较法的原理(1)理论依据(2)适用的估价原则(3)适用的假定条件4．市场比较法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)公式计算的基本要求5．市场比较法的估价步骤(1)调查与选择比较案例(2)确定价格可比基准(3)交易情况修正(4)估价期日修正(5)区域因素比较与修正(6)个别因素比较与修正(7)其他相关修正(8)确定比准价格6．调查与选择比较案例(1)比较案例的概念(2)比较案例的要求(3)比较案例的数据采集内容(4)比较案例的调查途径和方法(5)比较案例的选择环境(6)比较案例选择的原则和方法7．确定价格可比基准(1)地价可比基准的概念(2)地价可比基准确定的原则(3)可比基准的内容(4)可比基准确定的方法8．交易情况修正(1)交易情况的概念(2)交易情况的种类(3)交易情况修正的目的(4)不同交易情况的修正原则(5)交易情况修正系数确定方法9．估价期日修正(1)估价期日的概念(2)估价期日修正的目的(3)估价期日修正的原则(4)估价期日修正系数(5)权重确定方法等10．区域因素比较与修正(1)区域因素的概念(2)区域因素的种类(3)区域因素选择的方法(4)区域因素比较的内容(5)区域因素修正系数确定方法等11.个别因素比较与修正(1)个别因素的概念(2)个别因素的种类(3)个别因素选择的方法(4)个别因素比较的内容(5)个别因素修正系数、权重确定方法12．其他相关修正的类型及修正方法13．确定比准价格(1)比准价格的概念(2)比准价格确定的方法14．市场比较法适用范围(1)市场比较法适用范围及基本条件(2)市场比较法