[合同协议]房地产企业员工必备合同知识.ppt

房地产企业员工必备合同知识 合同相关知识 初识合同 合同的定义和种类 初识合同 合同与契约 初识合同 合同与协议 初识合同 合同与协议 合同是满足特定条件的协议 初识合同 动态看合同 第一部分 缔约 合同订立主体 民事权利能力和行为能力知多少？ 合同效力待定知多少？ 合同订立主体 合同订立主体 谁有资格缔约？ 1、张某（25岁）月收入800，订立购房合同 2、修理工王某（16岁）月收入3000，订立购车合同 3、全日制高中在读的赵某（17岁）订立房屋按揭贷款合同 4、豆豆（11岁）订立购买两本教辅书合同 5、萌萌（10岁）订立接受邻居叔叔赠与一套别墅合同 6、刘、关、张三人开办的合伙制装修单位与房地产开发企业订立房屋装修合同 注：以上案例中自然人均精神正常 委托他人缔约知多少？ 表见代理知多少？ 合同订立主体 能不能委托他人缔约？ 1、某区政府受市政府委托与房地产开发商订立土地一级开发合同 2、某分公司总经理未经总公司法定代表人委托与施工企业订立地勘合同 3、某子公司法定代表人未经母公司法定代表人委托与建筑企业订立总承包施工合同 4、某采购人员在离职一个月后用公司已盖章的合同范本与不知情的某公司订立门窗采购合同 合同订立主体 合同如何订立？ 《合同法》第13条：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 合同订立过程 要约邀请：约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。 要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示 承诺：承诺是受要约人同意要约的意思表示 合同订立过程 合同订立中的名词解释 难点一：三者如何判断？ 合同订立过程 难点二：要约与承诺的效力？ 合同订立过程 商业广告属于要约邀请还是要约 合同订立过程 《合同法》第15条的相关规定“商业广告的性质为要约邀请，但是商业广告符合要约规定的，视为要约” 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约” 合同订立内容 合同内容如何约定 根据民事法律中意思自治的基本精神，订立合同遵循缔约自由的原则，缔约方在不违背法律强制性规定的前提下可以自由约定合同的基本内容 《合同法》第12条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： 　　（一）当事人的名称或者姓名和住所； 　　（二）标的； 　　（三）数量； 　　（四）质量； 　　（五）价款或者报酬； 　　（六）履行期限、地点和方式； 　　（七）违约责任； 　　（八）解决争议的方法。 合同订立内容 一份合同包括哪些基本条款？ 合同订立内容 标的和标的物 标的：当事人双方的权利义务关系，是一种法律关系 标的物：指当事人双方权利义务指向的对象，是一个具体的物 举例：房屋买卖合同中，标的是买卖关系，标的物是房屋 第25条：承诺到达时合同生效 第32条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第33条：当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。 第44条：依法成立的合同，自成立时生效 合同的效力 合同何时生效呢？ 合同的效力 合同生效时间的例外 《合同法》的规定仅限于债权合同，大多数物权合同需要登记才能生效。例如土地使用权出让合同、房屋抵押合同 合同的效力 招投标方式订立合同的效力问题 合同的效力 合同的效力 主协议与补充协议效力问题 补充协议可以看做是对主协议的变更 变更后的内容如果是双方协商一致，效力优先于原合同 合同变更不明确的部分，以原合同为准 合同的效力 主协议与补充协议效力问题 《合同法》第77条：当事人协商一致，可以变更合同 《合同法》第78条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更 合同的效力 建设工程中“黑白合同”效力问题 根据法律和相关司法解释的规定，建设工程施工争议中，采用招标形式订立的备案合同即“白合同”效力高于双方实际履行的“黑合同” 合同的效力 《招标投标法》第46条：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。” 《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以中标合同作为结算工程价款的根据。” “黑白合同”效力的相关规定 缔约过失行为产生于双方缔约的过程中，一方因违背合同订立过程中需遵循的诚实信用原则，而使对方的信赖利益受损。 缔约过失 何为“缔约过失” 缔约过失 “缔约过失”有哪些表现 根据《合同法》第42条，缔约