建物公设比登记高低及虚坪问题解析教材幻灯片.pptVIP

黃 志 偉 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系講師 中原大學財經法律學系講師 中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長;（一）建築設計彈性化運用。 節能減碳，落實綠建築概念，活化建築設計。 （二）建物面積計算方式與法規規定相互矛盾，提供灌虛坪之機會：;（三）民眾對公共設施之迷思。 誤認建物公設比高表示房屋品質優，將中庭花園誤為公共設施。 （四）當層樓梯（小公面積）登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比。 83年10月17日修正前。 （五）地下層及車道面積由全體住戶分擔。 建物所有權登記法令補充規定第十一之四點。 （六）相關建築法令訂定。 94年7月1日修正建築設計施工編第95條。 （七）營建機關免計入建管面積及總樓地板面積、而地政機關依不同法令受理建物測量登記。(建築設計施工編第1、95、96、162條，地籍測量實施規則第273條);二、建物所有權第一次登記之要件;(一)登記之任意性。 (二)產權之確定性。 (三)登記之部分性。 (四)合法建物性。 (五)一物一權性。 (六)單方申請性。;四、附屬建物(陽台、屋簷、雨遮等)之登記法令變革 1/2;(七)內政部81年5月30日訂定建物所有權第一次登記法令補充規定，因退縮建築形成之露台及建築牆外突出部分(裝飾牆) 准予登記。 (八)內政部85年6月4日修正建物所有權第一次登記法令補充規定，建物使用執照竣工平面圖載明陽台、屋簷或雨遮得以附屬建物登記。連接於一樓主建物直上方有遮蓋物，使用執照竣工平面圖註明為平台或陽台准予登記，但花台、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽、露台不予登記。 (九)內政部90年2月16日修正建物所有權第一次登記法令補充規定，建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，不在此限。使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積得予登記。 (十)內政部95年12月14日非屬陽台、屋簷或雨遮性質，應計入樓地板面積，方可測量登記，入口雨遮不予登記。;五、共有部分之登記方式及法令變革 1/2;1.共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。 2.空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。 3.法定防空避難室。 4.法定停車空間。 5.給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。 6.配電場所，如變電室、配電室、受電室等。 7.其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者。 (六)民法第799條第3項、第4項、第5項規定： 區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。;(一)分算原則為依實際使用： 建物共同使用部分之項目應屬土地登記規則 所稱區分所有建物共同使用部分、其項目及所有權之劃分係私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之，不宜由地政機關逕為認定建物共同使用部分之項目及合併方式。 (二)分算方式為契約自由約定： 起造人或區分所有權人相互間之自由契約約定為之。;1.依地籍測量實施規則第二百七十三、二百七十六條、公寓大廈管理條例第五十六條第二項。 2.實務測繪計算，測繪內容為主建物、附屬建物及共有部分(共用部分)，建物牆壁及結構柱均可納入測繪。 3.騎樓得辦理主建物登記。 區分所有建物之騎樓得以主建物內標示騎樓辦理登記。 4.陽台得以附屬建物登記。 5.雨遮得辦理登記。 ;1.竣工平面圖主建物以紅實線繪明，附屬建物以紅虛線繪明。 2.共有部分電梯間另於竣工平面圖上繪製。 3.建物最大投影位置勘測。 4.邊長距離標註不明建築師註記，如無法註記實地勘測。 5.建物測量成果圖依平面圖轉繪。 ;(一) 主建物 面積;(二) 附屬建物;(三) 共同使用部分;十、預售屋定型化契約面積誤差、價款找補及契約總價探究 1/2;第六條　契約總價 本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 一、土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 二、房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （一）主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿ 仟元整。 （二）附屬建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬 ＿ 仟元整。 （三）共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟 元整。 三、車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。;十一、預售屋定型化契約應記載事項修正重點;十二、陽台、雨遮、屋簷應否登記探討