090901物权法生效后房屋权属登记与行业风险防范.ppt

物权法生效后的房屋权属登记与行业风险防范 宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司 陈树民 物权法起草当中的得与失 物权法起草历时七年多、七次审议后交付表决。 什么是物权？明确有形财产的归属，定分止争，所有权的内容；发挥物的效用，物尽其用，需要明确担保物权和用益物权。 物权法的得：对于市场经济的认同还是否定，是否违宪；基本经济制度的维护；公私财产权利的平等保护；公权力与公民财产权利的边界。 物权法的失：许多不属于民法内容的东西纳入其中，给民法典的颁布增添困难；舍弃了一些有价值的立法内容，包括公共利益的界定、建筑物区分所有权的规定、补偿标准、农民宅基地的流转、宗教法人财产权、物权的取得时效、抛弃物、居住权、典权等等。 物权概述（一） 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权概述 （二） 物权是指权利人直接支配其标的物（含：动产、不动产），并享受其利益的排他性权利，包括所有权、用益物权、担保物权。 物权具有如下特征：（1）物权是权利人对物的权利；（2）物权是由权利人直接行使的；（3）物权是以权利人直接支配标的物并享受其利益为内容的；（4）物权是排他性的权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 不动产登记制度 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第二百四十六条? 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。 不动产登记 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权的种类和内容，只有法律才能规定。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，譬如依法属于国家所有的自然资源，所有权就可以不登记。 不动产登记 登记机构应当履行下列职责： 　　（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； 　　（二）就有关登记事项询问申请人； 　　（三）如实、及时登记有关事项； 　　（四）法律、行政法规规定的其他职责。 不动产登记 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 不动产登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 不动产登记 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 不动产登记 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 关于登记机构的过错赔偿 登记过错的几种情形。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 赔偿机制的建立有几种选择：一是国家赔偿 ；二是登记机构赔偿 ，需要建立专用赔偿基金，从登记机构收取的登记费当中固定划拨一定比例纳入财政专户管理。同时，建立登记官的职业责任保险制度，借助保险机构的保险赔偿金来弥补赔偿基金的不足。 不动产登记 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力 不动产登记 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益