2017北京科技园项目综合体市场研究47p.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 项目特征 强佑清河新城 规划特点： 规模大，以住宅开发为主； 匹配少量公建物业，包括一栋写字楼和一个百货； 由于良好的区位和交通条件，目前成为了清河板块的核心房地产项目。 北京科技园重点项目分析 写字楼 强佑清河新城 开盘时间 2009年底 竣工时间 2010年底 开间面积 30-140平米 平均售价 2009年底价格在18,000-19,000元/平米 目前价格涨到23,000元/平米 硬件设施 提供中央空调，开间设计，毛坯标准 销售率 10-16层可售，共200套，目前还剩30套左右，销售率85%，目前剩余面积集中在80-100多平米 代表企业 清华规划院购买了其中16-20层，其余为小企业自用购买或投资使用； 很多企业是从中关村搬过来的，看重该项目的性价比； 由于周边产业园区的带动，清河区域也被辐射产生了相关办公面积的需求，尤其是小开间的办公单元非常受到市场追捧。 办公物业重点项目分析 小结 北京科技园重点项目分析 特点 不足 竞争策略 中关村软件园 低密度的生态办公环境 园区配套完善 享受国家针对高新科技企业的优惠政策，吸引企业进驻 为入驻企业提供良好的软性服务 提供土地出售的开发模式较为单一，缺乏针对企业需求的灵活性 对入园企业有行业要求 我项目占地面积大，有机会提升办公环境的绿化率，发展生态办公环境 积极争取享受国家优惠政策，吸引企业入驻 增强物业发展的综合性，提升办公的配套功能 办公产品多样化，满足不同企业需求 可以从建筑外观、高度等方面进行提升，成为区域的标志性项目 硅谷亮城 办公物业性价比高 早期的整栋销售策略，吸引多种行业和类型的企业，运作成功 由于很多写字楼整栋出售后各自独立运营，缺乏统一的管理 嘉华大厦 空间感的大堂设计强人眼球 办公物业性价比高 商业配套和办公大堂、外围广场相连，造成功能和人流的混乱 多入驻中小企业，不能为大客户提供充足的面积 辉煌国际 物业类型多样，酒店、办公、公寓、商业齐全 公寓式办公产品使用者混杂，办公和居住品质都降低，对价格提升作用有限 清河新城 提供小开间办公单元，支付性强 配套完善 位置较偏远，商务氛围差 清华科技园—— 北京科技园重点案例对标分析 三环 四环 成府路 中关村大街 中关村东路 八达岭高速 学院路 位于清华大学东门外，紧邻清华大学，属于中关村科技园区，享受中关村科技园相关优惠政策； 占地面积25万平方米，建筑面积69万平方米，综合容积率*约2.76。 A B C H E F G I D J K L 成府路 园区范围 编号 名称 编号 名称 A 清华同方广场 G 创业大厦 B 学研大厦 H 立业大厦 C 同方大厦 I Google中国 D 华业大厦 J 文津国际酒店 E 紫光大厦 K 科技大厦 F 创新大厦 L 威新大厦 * 园区被划分成多个地块，各地块容积率又高有底，如科技大厦约为8.0，威新大厦3.8等。 位置与概况 清华科技园 1995年，开始建设12万平米的启动区； 1998年，启动区建设完毕； 1999年，被纳入中关村科技园区总体规划； 2000年，提出清华科技园三大功能定位，提出清华科技园发展纲要，入园企业达到200家。 建设起步期（1994-1999） 初步成型期（2000-2005） 2000年，启动57万平米园区建设； 2005年，园区69万平米建设完毕； 2005年入园企业达到300家； 开始品牌输出，2001年起启动了江西、陕西、昆山、上海、威海、沈阳等分园； 成为国内一流的大学科技园。 发展完善期（2006-2011） 2008年，入园企业达到400家； 2008年，被评为北京市创意产业集聚区； 力争2011年成为国际一流的大学科技园。 大规模集中建设，制定品牌输出发展策略，园区迅速成型。 充分利用了中关村科技园的优惠鼓励政策； 园区发展功能定位明确，发展战略清晰。 实现可持续发展。 对本项目的主要启示 开发之初即有明确的产业定位，主题清晰，并争取到优惠的产业政策，制定了品牌输出发展策略，保证了园区后续的可持续发展。 发展历程 主要建筑高度45米、局部80米、标志性建筑110米； 通过不同的高度打造错落的竖向空间，整体规划空间感强。 景观设计理念体现了现代、节能的特色，与“高科技园区”定位相呼应； 采用立体绿化方式，整个绿化系统分为中心绿地、庭院绿地、建筑周边绿地、屋顶绿化平台、建筑内部公共绿化、道路行道树绿化等； 采用综合管沟等新的市政工程技术，实现管线、通道和用房等市政设施的完全地下化。 总体规划 景观规划