20160416常德柳叶湖项目产品定位建议（市场、客户部分）再次更新.pptx

3.1 竞争板块格局常德城市中心的转移和高端居住的诞生与水息息相关，当前标杆项目重点分布在白马湖、穿紫河两大板块板块板块特点价格实现（元/㎡）代表项目老城区板块配套成熟、交通便利的传统居住区，城市价值强，但新建商品房项目大多体量不大4500-6000水榭花城城西板块原城市郊区，后依托周边企业及白马湖的建设，城市价值有所提升3800-4500白马湖板块依托烟厂经济发展，中高端客户支撑，房价相对较高5000-6000中原德景园万达广场火车站板块火车站、专业市场，商业物流价值相对较大，整体居住氛围欠缺4500-5000新邦壹品穿紫河板块承接柳叶湖新城和老城区的宜居板块，城市配套不断完善，城市意向较好4800-5800恒大华府三一翡翠湾柳叶湖板块柳叶湖、占天湖旅游资源支撑，但当前城市配套尚未完善，当前开发项目有限，以低密度为主4800-5300润景园城东板块德山经开区中高等院校、大市场、经开发区汇集的区域，形象不高3500-4500绿地新都会鼎城区板块桥南市场、常南汽车站，形象不高，居住氛围不浓3400-4100莱茵小镇火车站板块柳叶湖板块城西板块穿紫河板块价值导引线白马湖板块旧城区板块城东板块鼎城区板块重点锁定两大板块内的市场竞品项目——项目规模（万㎡）容积率产品类型住宅未来供应（万㎡）恒大华府1072.6高层约37中原德景园622.0高层\别墅约18万达广场833.67高层\商业住宅约20天利天鹅湾（二期）14.90.73洋房\别墅约7碧桂园一期42.5（预计约72）2.15洋房\别墅40天利天鹅湾土地取得时间：----计容面积：14.9万㎡楼面地价：---元/ ㎡万达广场土地取得时间：2015.1.29计容面积：83万㎡楼面地价：857元/ ㎡恒大华府土地取得时间：2013.8.4计容面积：86.3万㎡楼面地价：1071元/ ㎡碧桂园土地取得时间：----计容面积：42.5万㎡（一期）楼面地价：----元/ ㎡本项目中原德景园土地取得时间：2010.12.31计容面积：62万㎡楼面地价：1534元/ ㎡A. 2013年的市场标杆——中原德景园项目基本指标地段开发商常德中原房地产开发有限公司项目指标容积率2.0，建面62万方物业产品高层、别墅、公寓，高层产品以100－130平米三房供应为主，别墅以230-250㎡联排、300-320㎡双拼供应为主入市时间：2013年10月，年销售近5万㎡高层销售情况：当前五期在售，整体月均去化约60套，高层均价6000元/㎡别墅销售情况：2015年初暗推，至今去化36套，均价16000-18000元/㎡商业销售情况：开盘至今销售178套、均价2-2.5万元/㎡驱动模式标杆驱动模式=白马湖政务文化重点新区+白马湖内湖双公园景观+名校教育、商业全能配套+部分复式高层绿色配置政务文化重点新区位于政府重点打造的武陵区政务文化新区白马湖板块内，周边建有武陵区新区政府、三馆三中心等景观资源外部一线白马湖公园景观内部常德最大3万平米内湖景观船码头风光带、丁玲公园9万平米园林景观标签配套自建18000 ㎡品牌幼儿园、育英小学4.2万方高端商业配套千万级高端私人会所创新产品产品包括高层、别墅、公寓高层创新：部分复式产品设计附加节能门窗、保温墙体、同层排水等绿色配置整体规划、开发次序及产品排布整体规划：高层价值最大化别墅、园林景观、学校环绕住宅区，将住宅区分隔成南北居住区（一期-三期为高层南片区、五期-六期为高层北片区），高层景观资源最大化利用。主干道十字路口集中式商业排布，利于高层用户最大化享用商业配套。物业类型： 高层+别墅(双拼、联排)+商业产品面积段：高层：100-130㎡三房、四房为主别墅：230-250㎡联排、300-320㎡双拼为主商业：50㎡——100㎡临街商业为主五期、六期同步开发，热销中（高层）育英小学四期（别墅）风情商业街中央园林景观三期（高层）二期（高层）一期（高层）B. 2014年的市场标杆——恒大华府开发商恒大集团项目指标容积率2.6，建面86.3万方产品高层、别墅、商业，高层产品以100－130平米3房供应为主，部分80-90㎡2房140-150㎡4房入市时间：2014年6月，年销售约10万㎡住宅销售情况： 当前销售均价6500元/㎡，月均去化约110套商业销售情况：开盘至今销售261套、均价1.6-2万元/㎡驱动模式标杆驱动模式=恒大品牌+北部新城与中心城区交汇处+穿紫河及内湖双景观+名校优质教育配套+恒大影城及会所配套+常德首个精装项目+性价比法式建筑风格重点规划新城重点规划北部新城与传统中心城区交汇处景观资源穿紫河75亩内湖景观14万㎡超大皇家生态园林标签配套教育配套：临常德最好贵族学校芷兰学校，自建常德知名的北正街小学和16221㎡品牌幼儿园；商业配套：自带约4.7万㎡国际商业街