2017西安大明宫中央广场营销策略（104页） .ppt.ppt

大明宫万达、大华1935、金旅城、龙湖爱尚街、世纪金花全线开业 西北最大地下环形通道建成 万科大明宫 金旅城 龙湖枫香庭 万达公馆 国际公馆 全部入住 地铁4号线 2017年试运营 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/ 未来三年内 各大商业建成开业 地铁3、4号线开通 周边高端住宅项目入住 人流聚集，商业增值 物业增值的支撑来自于商业经营经营收入的逐年递增所带来的租金上涨，据统计分析，核心区域商业每5年价值增值率约为100%。 物业增值 租金上涨 经营收入增长 巨大的人流量 产生消费需求 区域成熟，交通便捷，商业聚集 大明宫核心，黄金十字，地铁上盖 在这些利好条件下，加上大明宫集团运营实力，我们认为3年后大明宫建材家居钻石店能基本达到稳定经营！ 价格测算 租金反推法 市场比较法（全市专业市场） 市场比较法（同一区域市场） 价格测算1 同行业租金情况 所处区域 项目名称 档次 定位 各楼层平均租金 租金涨幅 沣东新城 大明宫建材家居城三桥店 中高端 -1F：90 1F：110 2F：90 3F：80 4F：70 5F：60 6F：50 5%-10% 南二环 红星美凯龙 高端 -1F：110 1F：140 2F：115 3F：105 4F：100 5F：80 5%-8% 北二环 明珠家居 中端 -1F：80 1F：100 2F：80 3F：70 4F：60 5F：55 8%-10% 北二环 大明宫建材家居北二环店 中端 -1F： 150 1F：170 2F：150 3F：140 4F：130 5F：120 10%-15% 北二环 居然之家 高端 -1F：170 1F：200 2F：170 3F：150 4F：135 5F：120 8%-12% 建材家居类市场租金年平均涨幅为7%-12%。 位于北二环建材家居产聚集区的项目租金涨幅高于其他区域，专业市场聚集效应有助于租金的上涨。 建材家居类高端档次租金水平高于普通档次的租金水平，高端业态的租金承受能力强，租金水平高。 案例选择主要根据区位、体量、档次定位及运营团队四个因素，选取案例进行交叉对比。 价格测算1 三年后租金情况 项目 租金均价 （去除管理费） 平均租金涨幅 第四年租金 大明宫建材家居北二环店 113元 10%—15% 150元-172元 本案 本项目第四年租金取170元/㎡/月 本项目作为区域内最高端建材家居旗舰店，在同一运营团队条件下，三年后钻石店租金水平至少与中低端定位的北二环店持平，基于本项目的地段价值，档次定位等因素大大优于北二环店，因此我们可取北二环店租金水平的高值，约170元/㎡/月。 价格测算1 租金推算法——本案价格 楼层 兑现价值租金 投资回报率 售价 -1 189 元/㎡/月 8% 28350元/㎡ 1 227元/㎡/月 34050元/㎡ 2 189元/㎡/月 28350元/㎡ 3 170元/㎡/月 25500元/㎡ 4 151元/㎡/月 22650元/㎡ 5 132元/㎡/月 19800元/㎡ 6 113元/㎡/月 16950元/㎡ 钻石店实际价值兑现租金为：170元/㎡/月 市场稳定投资回报率为：8% 本案整盘均价为： 25092元/㎡ 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/ 价格测算 租金反推法 市场比较法（全市专业市场） 市场比较法（同一区域市场） 选取全市范围内的专业市场类项目与本项目进行相关因素比较，计算出本项目静态首层价格因素修正法： 项目竞争格局确定 可比项目确定 市场比较法确定静态价格 价格试算2 市场比较法—全市专业市场 首层价格计算出后，根据本项目楼层间因素进行修正，最后计算出整盘均价。 可比 案例 商业 体量 交通 地段价值 开发商 品牌 租金 收益 返利 方式 空置期成本 总分 权重 首层均价 5 15 35 15 15 10 5 100 华南城 5 8 20 10 9 6 3 61 10% 17000 大明宫建材家居城三桥店 3 9 25 15 10 4 5 71 35% 22000 原点新城 5 5 15 8 8 8 3 52 10% 15000 轻工大明宫批发市场 4 11 28 15 15 10 1 84 45% 35000 本案 5 14 33 15 12