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电商“不务正业”大量圈地建物流地产 “我不认为一家电子商务公司需要上千亩土地自建物流中心，这难免有圈地之嫌。”仲量联行中国区物流基础设施总监、董事王成志对于目前电商纷纷投资物流地产感到颇为不解，“电商到今天还没能赚钱，这是公开的秘密，拿着投资人的钱，应该更专注做电子商务业务才对，而不是拿地、造仓库，这是在远离主业，并不能增加核心竞争力。” 　　但事实却是，电商对于投资建造物流中心的热情正在迅速升温。随着京东商城决定将融资资金砸向物流建设项目，各电子商务公司涌入物流地产的势头也一发不可收。 　　自2009年以来，京东商城自购土地已接近1400亩，并且计划今年同时开工建设7个一级物流中心和25个二级物流中心。当当、淘宝、卓越、凡客诚品、苏宁易购、新蛋、1号店等电商也纷纷表示要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集团更是宣布要斥资千亿在全国建立仓储系统。 　　国内仓库的供不应求是电商涌入物流地产的最初动力，《全国仓储业发展指数》的数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，通用仓库总体上处于供不应求的状态。而仲量联行的研究报告也显示，上海物流仓储租金自去年以来一路飙升，涨幅超过10%。 　　但是，电商对物流地产的兴趣正越来越超出实际的需求，这在王成志看来充满危险：“拿了地、造了仓库，这些东西都将成为资产，而这些资产是要交税的，但如果电商租赁第三方的仓库，租金则是可以抵税的。所以除非自用，否则要让这笔投资产生收益，电商就得兼做开发商、房东，把自建仓库再租出去，可是这不是又远离主业了？而且电商是否有能力运营物流中心？电子商务的仓库是否能够适合家具类、超市类、工业产品类的仓库呢？事实上，电子商务的仓库通用性并不强。” 　　王成志介绍，有时候电子商务公司比物流地产商更容易拿到工业用地，这在一定程度助涨了电商拿地的欲望。 　　“工业用地分为三种类型，一种是工厂、厂房，一个是仓库、物流中心，还有一个就是研发中心。对于出让土地的地方政府而言，研发中心和工厂日后可以带来持续的税收，但是仓库产生的税收相对要少很多。而电子商务公司往往会将结算业务也放在仓库中进行，结算业务能够给当地带来税收，因此政府更乐意出让土地给电商。”王成志称。 　　对于电商为何热衷参与物流地产的开发，王成志表示：“第一还是赌地价升值，因为土地的供应量是有限的，因此物流地产甚至比商业地产更有升值的空间。当然另一方面，这部分资产可以被包装成为日后上市的一个卖点。” 　　电商的大量涌入导致物流用地的价格不断上涨。据王成志介绍，北京通州今年有一块物流用地拍出的价格接近250万元/亩，“足见物流地产现在被炒得有多热”。在上海，物流用地的一手地在每亩50万~60万，相对便宜，不过获得土地却非常困难，由于政府把关较严格，对开发商资质以及项目的要求较高，拿到一块物流用地通常需要花费一年半到两年时间，因此在上海，物流用地供不应求的局面已经至少有5年的时间，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，现在的平均报价在100万元/亩以上，并且还在涨。” 　　“目前中国仓库的投资回报率在全球范围内都算是较高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商业地产的平均收益率。”王成志认为，“电商投资物流地产不是一个很健康的成长方式。” “我不認為一傢電子商務公司需要上千畝土地自建物流中心，這難免有圈地之嫌。”仲量聯行中國區物流基礎設施總監、董事王成志對於目前電商紛紛投資物流地產感到頗為不解，“電商到今天還沒能賺錢，這是公開的秘密，拿著投資人的錢，應該更專註做電子商務業務才對，而不是拿地、造倉庫，這是在遠離主業，並不能增加核心競爭力。” 　　但事實卻是，電商對於投資建造物流中心的熱情正在迅速升溫。隨著京東商城決定將融資資金砸向物流建設項目，各電子商務公司湧入物流地產的勢頭也一發不可收。 　　自2009年以來，京東商城自購土地已接近1400畝，並且計劃今年同時開工建設7個一級物流中心和25個二級物流中心。當當、淘寶、卓越、凡客誠品、蘇寧易購、新蛋、1號店等電商也紛紛表示要在各地建立自己的物流中心，阿裡巴巴集團更是宣佈要斥資千億在全國建立倉儲系統。 　　國內倉庫的供不應求是電商湧入物流地產的最初動力，《全國倉儲業發展指數》的數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處於供不應求的狀態。而仲量聯行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。 　　但是，電商對物流地產的興趣正越來越超出實際的需求，這在王成志看來充滿危險：“拿瞭地、造瞭倉庫，這些東西都將成為資產，而這些資產是要交稅的，但如果電商租賃第三方的倉庫，租金則是可以抵稅的。所以除非自用，否則要讓這筆投資產生收益，電商就得兼做開發商