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杭州市房地产市场分析报告 一、杭州市房地产发展的经济背景 1．城市土地和人口状况 杭州是浙江省省会城市，全市总面积16596平方公里，其中市区3068平方公里（2001年前杭州市区不包括萧山区和余杭区，土地面积仅为683平方公里）。 2003年末，杭州全市户籍人口642.78万人，比2002年增加5.97万人，增长0.9%，全市人口密度达387人/平方公里。其中，市区户籍人口393.19万人，比上年增加6.18万人，增长1.6%，人口密度为1282人/平方公里；市区户籍家庭户为119.01万户，比2002年增加1.9万户，增长1.6%。2003年，杭州全市外来人口达156.13万人，占全市户籍人口的24.3%，其中市区外来人口152.57万人，占市区户籍人口的33.8 %。 2004年末，杭州全市户籍人口651.68万人，较2003年末增长1.4%；市区户籍人口401.59万人，同比增长2.1%。（2004年为快报数据，下同） 2003年，杭州市地均产值为1265万元/平方公里，同比增长18%。2004年，全市地均产值达到1515万元/平方公里，较2003年增长19.78%。 资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据） 注： 2001年以前市区面积不同，不具有可比性，所以2001年前市区数据不在图中列出 2．宏观经济的基本发展情况 从2000年起，杭州市的国民经济进入了快速增长阶段，增长幅度一直保持在10%以上。2003年，杭州市实现国内生产总值2099.77亿元，比上年增长17.84%；2004年达到2515亿元，增长19.78%。2000~2004年的5年内，国内生产总值平均增幅达16.14%，超过同期长三角16个城市的平均增长速度。 2004年国民经济的三次产业中，第一产业增加值为139.1亿元，同比增长9.9%；第二产业则发展最快，增加值为1332.9亿元，增幅达22.36%；第三产业的增长值首次超过千亿元，达1043亿元，增长18.01%。 同期全市按户均人口计算的人均GDP达38858元，增长18.4%；按常住人口计算的人均GDP为35113元，国民经济保持高增长态势。 表一 1995~2004年市增长情况 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 200年 762.0 906.6 1036.3 1134.9 1225.3 1382.6 1568.0 1781.8 2099.8 2515.0 比上年增加 19.0 14.3 9.5 8.0 12.8 13.4 13.6 17.8 19.8 第一产业增加值 69.3 84.0 91.4 96.1 97.6 104.0 114.5 114.6 126.6 139.1 比上年增加 21.3 8.8 5.1 1.6 6.5 10.1 0.2 10.4 9.9 占比重 9.1 9.3 8.8 8.5 8.0 7.5 7.3 6.4 6.0 5.5 第二产业增加值 410.0 477.6 541.5 588.0 630.8 709.3 793.6 901.8 1089.3 1332.9 比上年增加 16.5 13.4 8.6 7.3 12.5 11.9 13.6 20.8 22.4 占比重 53.8 52.7 52.3 51.8 51.5 51.3 50.6 50.6 51.9 53.0 第三产业增加值 282.8 345.0 403.5 450.9 497.0 569.3 663.0 765.4 883.9 1043.0 比上年增加 22.0 16.9 11.8 10.2 14.6 16.5 15.4 15.5 18.0 占比重 37.1 38.1 38.9 39.7 40.6 41.2 42.3 43.0 42.1 41.5 资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据） 资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据） 从1996年起，杭州市全社会固定资产投资额一直保持年均10%以上的增长速度，2003年更是创近10年来最高峰，同比增长达30.7%，投资金额突破千亿元，达到1006.18亿元。2003年，杭州市房地产开发投资额为258.85亿元，连续两年占全社会固定资产投资的比重超过25%。 2004年，受宏观调控的影响，国家重点调控行业投资增速开始回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业投资增速都比同期回落了很多。2004年，杭州市完成全社会固定资产投资额1205.18亿元，比上年同期增长19.78%，增幅下降了10.9个百分点。其中，房地产开发投资额为328.54亿元，同比增长26.92%，增幅下降3.6个百分