房地产策划杭州世茂江滨花园二期整合推广方案.ppt

* * [ 杭州世茂江滨花园二期 ] 整合推广方案 2010年1月14日 与 价 格 的 对 话 世茂江滨花园1期 一期房源的推出受到08/09年整体大市场影响，区块压力，自身产品力限制，在价格上未能有大突破，同时重点打起了紧贴地铁的概念战。 第一次与价格对话，我们没有占据上风。 二期 ”瑞景湾” 2010市场已经变化了，我们的方向该是如何? 必须完全抛开一期！ 地铁这个价值你还去想？ 想想周边的压力！ 我们的竞争力要在哪里挖！ 周边竞争对手 金隅观澜时代 保利东湾 世贸滨江花园 伊萨卡国际 野风海天城 朗诗国际街区 新鹏四季风景 周边竞争对手 10万?㎡ 70万平方米 86万㎡，其中住宅面积48.5万㎡，商业金融综合体面积20万㎡ 21万平方米 38万多平方米 总建面积 90-170 金隅观澜时代 新鹏.四季风景苑 保利东湾 朗诗国际街区 伊萨卡 项目 主力户型 90-130 90-190 90-130 86-130 真正的竞争对手是谁？ ”瑞景湾的对手” 二期将推出的，以130左右的大平层，以及200以上的LOFT为主，对比周边唯保利·东湾与观澜时代的整体定位上成为真正对手。 保利现在存有的房源户型，能够推出的已经不能成为我们目标客户群的威胁者，而唯独剩下观澜时代，这只大鳄将是瑞景园的大敌。 2010江景豪宅真当时 明确了对手，就要明确要打什么，江景豪宅的概念是我们这个项目真正的初衷，为什么打江景豪宅？为什么真当时？ ◎产品价值 ◎现有价格支持 ◎江景豪宅资源稀缺性 ◎三期铺垫 ”二期产品” 杭州世茂江滨花园Ⅱ期整体规划为10幢沿江景观高层以及英伦风情会所，总建筑面积约28万㎡，建筑密度约11.6%，容积率约为2.27。户型是受到投资客热捧的130以上大平层，和240上的loft，正是江景豪宅的产品支持，针对目标客群，我们的产品具有绝对的优势。 ”市场价格支持” 现在市场价格经过一番热炒之后，已经上升到1.5万--1.7万，总价达到300--400万的房源已经能够支撑起江景豪宅的概念，我们就是要做江景豪宅的，不要再迷茫于一期的方向，现在的市场需要江景豪宅。 ”江景豪宅资源稀缺” 不只是看下沙沿江，就是放眼杭城，2010年江景豪宅正是稀缺时，也就是这个时期，市场正被炒热，我们有资源，有豪宅资源，所以就绝要抓住这个节点，打豪宅概念。 ”三期铺垫” 二期的推出同时是为三期铺垫，在市场转好时趁势将产品定位重新抬高，后面才有继续升值的前提，所以做豪宅是势在必行。 ”打豪宅我们拼什么？” 一 个 理 念 世茂滨江真豪宅 ”世茂滨江真豪宅” 加息、信贷收紧，市场投机行为已经不被看好，目标客户群定位于下沙企业主，及杭州江景豪宅的置业客，针对这样的客户，我们要拼自住。 现在项目一期已经交付，现场的氛围已经形成，要把这个理念真正形成，需要有精确的定性，两个方面来说： 第一，世茂品牌，第二，豪宅定义。 ”世茂品牌” 为什么要走品牌，可以看到项目一期推出我们自己已经将项目的定位改变，现在我们要卖豪宅，有前期的板上钉钉，凭什么让人信服我们做豪宅。再看观澜时代是一直坚持其路线，相对而言我们的立足点就没有那么的稳。所以我们就更需要从品牌的角度打，告知到世茂是做江景豪宅的专家，世茂能够做出真正意义上的豪宅。 ”那么什么是真正意义上的滨江豪宅呢？” 在滨江豪宅的定性上，观澜时代有其优势，纯粹的一线江景，产品优越性在这点上我们无法正面与之硬拼，在我们看来，真豪宅应当要“以人为本，以居住为本”，在此基础上再精确地定性，豪宅究竟是怎么的一种奢想，我们要给观澜时代当头棒喝。 ”定义滨江豪宅--五重经络” ◎东南25°偏角的意义 ◎私密演绎 ◎双会所 ◎”情绪”管家 ◎六大风情园林 ”以人为本，以居住为本” ”东南25°偏角的意义” ◎睡眠，受到地球磁力线的作用，人的睡眠角度对睡眠产生了影响，而东南25°偏角正是做到了让主人的睡眠最优化。 ◎风水，风正则水正，风水则顺，风斜是为歪风入室，风水则不顺。东南25°偏角正面与风相会，营造风水滨江豪宅。 ◎湿度，滨江豪宅，虽然奢想一线江景，但江水的潮气不可避免地影响着居住者，东南25°偏角完美中和一线江景和潮气的冲突，优化居住健康性。 * *