中海地产项目定位报告.docVIP

. 中海前海花园 深港市场定位建议书 由：中原深港市场策略研究中心 二零零一年五月十一日 前言 承蒙贵司邀请，中原荣幸为贵司发展项目中海前海花园，撰写初步策划报告。本报告根据该项目现有的资料、现时深港市场大势及敝司在两地房地产市场之经验，配合最适合该项目的策略所制定的，深信通过此方案，将达至非常理想的销售成绩，令贵司成为深港两地置业者更信服的品牌发展商。 目 录 第一部分、市场需求分析： 深港市场分析: 客户群分析： 附：蛇口某外销项目成交分析 南山商业文化中心区某项目成交分析 可发掘的客户群分析 第二部分、项目分析及项目定位 项目分析 SWOT分析 物业总体定位 物业包装建议 客户定位 第三部分、销售价位分析  第一部分、市场需求分析 深港市场分析: 香港市场 一) 深圳房地产发展在香港市场的优势: 1. 香港银行工会减息的效应 自年初以来，香港银行公会已调降利率达2厘，预计到今年年底，香港银行公会将进一步跟随美国联邦储备局调降利率，预计再调降幅度界乎0.5厘至1厘。基于银行利率的急速下调，大量资金将从资本市场释出，对正在复苏的香港经济造成直接和正面的影响，并因此加速香港经济增长。即将处身于经济增长中的香港市民，因为减息可以减少供楼的利息支出，当手上有余钱时，消费力和消费欲会比目前有所提升，再次置业投资的意念又会出现，深圳无疑是比较好的选择。再加上近几年，港人北上置业风炽，作为香港的毗邻——深圳，该区的房地产发展一定是受益最广的。 2. 健全的法律法规对深圳楼盘的规范化作用 今年年初，中国建设部推出《商品房销售管理办法》。该办法明确了商品房买卖人、中介人之间的权利义务，也统一了全国在这方面的法4规，从而更有效地保障了各方的权利。其中有一项规定要求房地产发展商在开售高层建筑时必须达到投资总额的2/3；在开售多层建筑时，该楼盘必须封顶。这一规定无疑减少了“烂尾楼”现象，增加了港人在深圳置业的信心。 3. 深圳房地产市场稳步发展 深圳的房地产交易市场在今年初渐趋活跃，春交会期间的参观人数和成交额双创新高，分别达29.8万人次和24.5亿元。从历年的数据显示，深圳房地产的发展前景是秀丽的，尤其是深圳一线具投资价值的大型优质楼盘，市场的反应和承接力都非常踊跃。 4. 深圳市一线房地产发展重力转移 由于深圳市中心区的大型新建楼盘相对缺乏，因此近年深圳一线的大型楼盘发展焦点集中在南山区，南山区在深圳市西面，地理位置得天独厚，自然景观令人心旷神怡，加上规划整齐，交通设施完备，相信在不久的将来，将会变成另一个港人渡假、消遣、娱乐的新地区。 5. 即将兴建西部通道 根据香港特别行政区和深圳的规划，即将兴建西部通道，一条连接香港西北部至到深圳南山市的大型跨海大桥，届时，香港和深圳西部的来往将会更频繁，随着交通的便利，大量香港市民将在南山区及附近地区置业。 6. 品牌效应 中国海外建筑是一家信誉卓越的房地产发展商，拥有丰富的房地产开发经验 无论在香港或者内地，其建筑风格,建筑质量都给予一种完美的形像。特别是由其发展，中原地产策划销售的中海怡翠花园，推出市场后，反映更是热烈，楼盘几乎在竣工前销售完毕，可见其受欢迎程度不是一般的发展商可以做到。这也显示“中海发展”和“中原地产”这两块招牌已经深深地为港深两地市民所接受，对两家公司在将来合作推出的楼盘，相信会起到”明星盘”的作用。 二) 深圳房地产发展在香港市场的劣势: 1. 外销市场竞争上升 2000 年在港外销的珠三角洲楼盘共有143个，深圳市楼盘就有72个，占外销比例一大半。由此可见，深圳市在香港的外销楼中占有绝对的优势。根据深圳市国土局房地产管理部门公布的数据显示，深圳市第一季度房地产外销比例比上年同期增加20.20%。随着外销市场的不断发展，房地产中介代理之间的竞争也渐趋白热化。各中介机构各出奇谋，希望在市场上占主导地位，因此竞争上升。 2. 市场理性,客户成熟 深圳房地产经过十多年的发展,出现市场渐趋成熟,客户渐变理性的情况。虽然，有些发展商和中介机构力图包装劣质楼盘，滥竽充数，但最终还是不能欺骗顾客雪亮的眼睛。最后，该等楼盘的销售成绩显而易见，结果并不理想。 3. 香港楼市的负资产影响 虽然香港经济有转好的迹象，楼市开始苏醒，但是离高峰期的楼价,现在还是有一段很大的距离。在亚洲金融风暴中沦为负资产一族的人士，他们的负资产问题并没有因经济转好，楼市苏醒而得到解决。在负资产问题没有妥善得到解决之前，对再次置业人士或投资人士的香港人不免造成负面的心理影响。 总结： 香港银行公会的减息行动，直接减少香港市民在房屋方面的支出，这样一来，增加了香港市民的购买力。加上港深两地互通频繁，这对香港市民选择在深圳置业有直接影响。 此外，国家大力规范法律，令房地产的发展更趋成熟化，对于深圳房地产的良性发