[工程科技]房地产基础知识.ppt

一、房地产的概念 房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)? 土地b)? 建筑物及地上附着物c)? 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 房产、地产的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系:a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁 价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一 起的。 差异包括几个方面：a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。 取得建设用地的方式 取得国有建设用地或国有土地使用权，主要有两种方式，即有偿取得方式和无偿取得方式。 1）有偿取得方式，就是土地使用者，通过向国家缴纳土 地使用费出让金取得土地使用权。 房地产经营管理企业以有偿方式取得城市土地使用权，通常有以下几种方式： a、以土地使用权出让方式取得国有土地使用权； b、以土地使用权转移方式取得国有土地使用权； c、以土地使用权出租方式取得国有土地使用权，以及以土地使用权入股方式取得土地使用权等。 2）无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。 土地使用权出让年限： （1）居住用地70年； （2）工业用地、科技、教育、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； （3）商业、旅游、娱乐用地40年。 二、房地产的特征 a)位置的固定性；房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；b)?使用的耐久性；c)?资源的有限性；d)?物业的差异性。每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 房地产的经济特征:a) 生产周期长 b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e)?房地产的增值性 三、房地产的类型 按用途划分：a)?居住房地产b)?商业房地产c) 旅游房地产d)?工业房地产e) 农业房地产 按建筑物（住宅）的层数划分： 【低层住宅】 指一层至三层的住宅。 【多层住宅】 指四层至七层的住宅。 【小高（中高）层住宅】指八层至十二层的住宅。 【高层住宅】 指十三层及三十层（100米）以下的 住宅。 【超高层住宅】 指三十层（100米）以上的住宅。 1)砖木结构 用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。 2)砖混结构 砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。 3)钢筋混凝土结构 即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。 4)钢结构 主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 按承重结构类型分类 1、砖混结构 砖混结构是指由砌体结构构件和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，竖直承重构件用砖墙、砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，就属于砖混结构。 由于砖混结构具有就地取材，施工方便，造价低廉等优点，所以，砖混结构在我国城市和广大农村应用颇为广泛。它多用于六层以下的住宅、旅馆、办公楼、教学楼以及单层工业厂房中。 2、框架结构 框架结构是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。框架结构具有建筑平面布置灵