中行长春市住房按揭贷款业务发展策略.doc

第2章住房按揭贷款业务的行业背景 2.1全国地产市场及行业政策变化情况 2.1.1 2008年国内房地产市场情况 （一）国内房地产开发现状 房地产开发投资分类指数为104.79，比5月份上升0.71点，同比上升1.94 点。上半年，全国完成房地产开发投资13196亿元，同比增长33.5%。住宅完成 投资9497亿元，增长36.5%。其中，经济适用住房投资382亿元，增长31.2%。 资金来源分类指数为100.19，比5月份回落0.63点，同比回落2.03点。 上半年，全国房地产开发企业实现到位资金19173亿元，同比增长22.8%，其中， 国内贷款为4059亿元，增长17.5%；利用外资346亿元，增长22.5%；企业自筹 资金7465亿元，增长40.8%。 土地开发面积分类指数为96.69，比5月份上升0.27点，同比下降1.37点。 上半年，全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%。 房屋施工面积分类指数为106.33，比5月份回落0.42点，同比上升1.01 点。上半年，全国房屋施工面积21.27亿平方米，增长24.1%。其中，住宅施工 面积16.83亿平方米，增长25.6%；办公楼施工面积7308万平方米，增长7.2%； 商业营业用房施工面积22349万平方米，增长15.3%。 商品房空置面积分类指数为107.60，比5月份回落1.36点，同比上升1.69 点。截止到6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2%。其中， 空置商品住宅6425万平方米，下降2.1%；空置办公楼810万平方米，增长6.8%； 空置商业营业用房3934万平方米，增长3.4%。 （二）国内房地产市场供求状况 我国房地产市场供需矛盾日益加剧，从房屋竣工面积与商品房销售面积的差 距中可以观察到（图2.2）。2005年，我国房屋竣工面积开始被商品房销售面积 反超，两者差距为2069万平方米；到2007年，房屋竣工面积开始与商品房销 售面积差距骤然提高了8倍，差距扩大到了17957万平方米。 6 在广州和深圳的调研中，也明显感觉到供求失衡的冲击。房地产企业销售人 员、银行员工以及政府管理部门普遍认为，2007年广深两地房价猛涨的主要原因是房屋供给有限（特别是深圳表现最为显著），而需求在不断上升。 7 2.1.2国内房地产企业格局变化 第一、优质开发商获得了多样化的融资方式 2008年二季度，发行公司债获批的房地产上市公司包括：万科的59亿元， 保利地产的43亿元以及新湖中宝的14亿元。从2007年开始获得发行融资债券 的企业情况如下： 1、万科不超过59亿公司债获准发行 2、保利地产获准发行43亿公司债 3、新湖中宝公司债券7月2日网上发行 4、中粮地产公司债获批 5、北辰实业发行17亿公司债 第二、非房地产主营企业逐渐退出房地产市场 2006年，房地产投资进入一个高峰，长三角16个城市以占全国1%的土地 和6%的人口，投下了占全国的五分之一强资金——4076亿元。据中国地产投资网统计，宁波十大商业品牌的前三甲：雅戈尔、罗蒙、杉杉名下均有房地产成员， 余姚、慈溪一带以制造业起家涉足地产的企业更是数目众多，据不完全统计在 40家左右。相比以前的火爆行情，目前房地产项目正在降至冰点。外来型房产 企业来自生产型或者流通类企业，这些企业的主营业务在人民币升值等因素影响 下，生产效益下降，并导致流动性资金减少，其辅营的房产开发又面临比较大的 资金投入，这类公司牵一发而动全身，资金链断裂的风险较大。 高峰时期，浙江省出现了2400多家房地产企业，如今90％的房地产企业将 面临淘汰，能留下10％，并且还将持续地整合。 在房地产暴利时期，因为整体形势好，房地产业务自然能带来资金流。而今 资金的巨大压力，迫使部分企业选择离开。 1、中达股份撤资三家地产子公司股份 中达股份近日公告，拟以2.61亿元出让三家房产子公司各51%股权，中达股 份将因此获得1.27亿元投资收益。公司表示，该收益将用于主业投入，以缓解 现金流压力。 2、维维股份撤资房地产 维维股份发布公告称，将注销与中粮地产合作成立的中粮维维联合置业有限 公司，并将前期投入的4000万元资金撤回。 2.1.3国内房地产企业目前的资金情况 在目前房地产行业资金来源中，国家预算内资金、债券和利用外资所占比例 不超过2%，资金主要来源于国内贷款、自筹资金以及其他资金（主要为定金及 预收款）。 存款准备金率的不断提高减少了银行的贷款规模，利率的提高也增加了房地 产公司的借款成本；调整的房地产市场使得房地产公司的销售受到一定影响，资 金回流速度放慢。这使得房地产行业的资金链面临压力，同时国家对已出让土地 限期开发，这加大了行业内短期的资金压力从下图中可以看出，2008年房地产