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嘉铭中心 写字楼 项目物业管理服务建议书 嘉铭中心 写字楼 项目 物业管理服务建议书 二零零八年十一月 Table of Content 目录 ?? 1.0 物业管理服务阶段 1 2.0 物业管理服务内容（方案） 2 2.1 前期物业顾问服务 2 2.2 筹备期物业管理服务 7 2.3 物业正式营运管理服务 15 3.0 世邦魏理仕管理的核心竞争力 730 1.0 物业管理服务阶段 1.1 物业管理服务阶段划分 世邦魏理仕针对项目进展状态，将管理服务氛围三个不同的管理服务期：“前期”、“筹 备期”及“运营管理期”。同时，世邦魏理仕针对这三个时期，量身制定更为专业、更为全 面的管理服务，通过时间节点的划分，使工作更加系统。 前 期 前期物业顾问服务 时间要求： 自合同期开始 --- 项目竣工前 3-6 个 月 针对本项目公共区域的设备、设施及营运方式提供专业的物 业管理顾问建议。通过顾问管理模式使整个项目的设备设施 及营运模式更具国际化水平，提高项目的销售或租赁条件。 审核项目规划方案及图纸，与设计方、承建方进行交流配合， 从日后物业使用者和管理者的角度提出优化方案，增加项目 在日后使用和管理上的合理性，提升项目整体品质。 筹 备 期 筹备期物业管理服 务 时间要求： 项目竣工前 3-6 个 月—项目竣工 竣工前的一系列筹备管理服务及接管验收的各项工作，包 括：设备设施安装试运行阶段的质量控制，物业各项交接验 收计划的制定等。另将重新审核管理预算、制定各项规章制 度、管理人员入职培训、选聘外判单位、设备设施的调验、 完成物业接管验收和制订物业管理营运方案等重要的管理 服务内容，以期达到项目正式运营后的良性运转。 全 面 运 营 管 理 期 全面运营管理期管 理 时间要求： 自项目竣工—竣工 后 3年 全面运营管理是针对项目的不同特性、客户需求提供全方位 的专业经营、服务、管理和运行的服务。 通过全面运营管理服务使整个项目的运营管理达到国际化 标准及市场需求，完成物业增值保值的管理理念。 2.0 物业管理服务内容（方案） 2.1 前期物业顾问服务 2.1.1 前期物业顾问服务的方向 n 设计优化 根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商／设计单位 需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问 题，使资源的利用达到最大化。 目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。 但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技 术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用 者（国际用户及本地用户）等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合 使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。 根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设计优化，确保建筑 的落成后的实际情况符合开发商理念, 优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划 计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共 区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，CBRE还将在配套商业 上做出预留设计。 在使用者的角度上，CBRE将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交 CBRE之专 业分项建议，是建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发 商理念。 在管理者的角度上， CBRE将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的 管理和使用效果。其中包括物料的选、,物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施 工封闭等工作建议。 n 拟定日后运营管理方案 为后期管理打下基础。根据对项目的定位和日后功能，设定针对使用者的物业管理及服 务方案，并根据方案和功能设定对项目进行建议，使得最大限度发挥其功能。 n 提交初步的管理预算 根据建筑物设计的进一步确定，CBRE将针对建筑物的日后管理成本做出初步预估，预估 包含了多个管理分项：人员管理、环境清洁管理、保安管理、工程设备管理及其它运营 管理费用。 2.1.2 前期物业顾问服务的重点 我司在提供前期物业顾问服务时，将着重以下几点，并根据发展商的特殊要求配合建议，使