徽超新城国际花园营销策略提报.doc

徽超·新城国际花园营销策略提报 合肥正合不动产 2011-08 叶集——徽超·新城国际花园 营销策略提报 第一章 地块属性界定 第二章 市场环境研究 第三章 目标客群分析 第四章 项目定位分析 第五章 项目营销策略建议 报告结构思路 第一章 地块属性界定 Part1 区域属性分析 Part2 地块属性分析 Part3 地块属性界定 区域属性 区位交通 项目属性 生活配套 项目位于叶集试验区东北方位，当地工业区内，地段属城镇郊区，距离城镇中心约5分钟车程。 地理位置：位于叶集试验区东北方位，传统工业区内，距离城镇中心约5分钟车程； 交通情况：区域内交通较为便利，209、310省道，沪陕高速，312国道、铁路叶集站。 地块周边：项目北侧规划有叶集新的行政中心、汽车站，未来这里将是集叶集行政办公、交通枢纽、商务中心为一体的城市门户。 中心区门户 未来商务核心 关键词一： 本案 目前片区属传统工业区，周边生活配套不够完善，生活便利性较差，周边厂房企业颇多，生活环境差。 因处于传统工业园区，厂房企业多，而生活配套相对缺少，城市生活便利性不够。 生活配套不够完善， 环境质量较差 关键词二： 区域属性 区位交通 项目属性 生活配套 项目地块地形狭长，地势平坦，在片区中属于中等规模水平，目前内部地块尚未整合。 宗地 徽超叶集地块 占地面积 约53.114万㎡ 容积率 2.19 建筑面积 约11.1万㎡ 绿化率 ≥30% 规划用途 商住 项目经济技术指标要求 中等规模 ，地块平整，易于规划 关键词三： 区域属性 区位交通 项目属性 生活配套 属性界定 描述 诠释 地段 中心区边缘地块 属于城郊盘，传统工业区，生活配套差，环境质量差； 资源 缺少生活配套资源 周边生活配套不够完善，生活资源缺乏对项目视之为一大弊端； 本体 中等规模开发 中等规模开发，开发周期较长，去化慢的同时可反弹价格； 中心区边缘板块 非成熟生活资源 边缘地段住宅项目 ＋ ＋ 项目属性界定：边缘区域地段，中等规模、城市普通住宅项目，属去化慢、有升值潜力的项目。 地块解析小结 项目属性界定 优势分析（Strengths） 劣势分析（Weaknesses） 机会分析（Opportunities） 风险分析（Threat） ○项目位居政务区域发展核心主轴线上； ○周边未来拥有行政中心、学校、车站支撑； ○近310省道，沪陕高速，312国道、铁路； ○紧邻新的行政中心，焦点地段备受瞩目； ○目前所在区域相对冷清，无商业氛围； ○小范围内交通便利性不够，交通受阻； ○处于工业园区，周边生活配套不足； ○周边厂房多，环境质量差，市场接受度弱； ○规模中上，开发周期长，价格反弹性大； ○地形狭长，有利于打造标杆型社区； ○政务区整体规划的宏伟前景对项目支撑； ○市场在售房源供不应求，刚性需求量大； ○宏观政策变动及市场行情的周期性波动； ○政府对政务新区的规划执行是否到位； ○当地民众对“老虎滩”地名的抵触； ○年底市场供应量大且集中带来的销售压力。 地块解析小结 SWOT分析 第二章 市场环境研究 Part1 宏观环境分析 Part2 市场现状分析 Part3 竞争环境分析 1.1、新“国八条”调控政策效果显现，各地“限购令”细则悉数出台，“限贷停贷”金融政策愈加严厉，市场观望情绪加剧，改善性客户、投资性客户的购房需求大受打击。 1.2、目前国内主要城市楼市成交量明显下降，价格基本保持停滞状态，市场预期看低，限制了较大部分客户的购房决策； 1.3、各地相继报道，房企大鳄如万科、恒大率先降价，虽有缓减资金压力的原因，但在全国楼市近期的状况下，对市场的消极影响更大。 1.4、存款准备金率的提高，银行放款紧，无疑提高了刚需购房人群的门槛，这部分人群的购房意愿将受到极大的影响。 宏观环境分析 中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 提高准备金率 央行 6月 时间 出处 政策名称 内容摘要 1-20 央行 提高准备金利率 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 1-26 国务院 新国八条出台 第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。 1-27 国务院 出台房产税 上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5-1.2%。 2-18 国务院 提高准备金利率 中国人民银行宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。 3-16 发改委 商品房