酒店项目验收程序.doc

酒店筹建点滴 要建起一家高星级酒店，只要有钱就可以了，但要建好一家高星级酒店，有钱只是一个基础，还需要做好很多细节上的事情。做筹建，专业与非专业，看起来差别不会很大，但结果却有本质的区别，比如对酒店定位和细分定位、酒店内各经营项目及规模的确定的做法上就是一个很好的例子。 目前在国内大部分酒店筹建现状： 1、在酒店专业人员介入时，往往是土建已经开始动工，有些土建已经封顶甚至已经进入内部装饰工程阶段，而项目启动前大部分酒店业主没有聘请专业酒店投资顾问公司做可行性分析报告，即使做了，也只是流于形式，对后面的设计没有多大的指导作用。大部分业主没有聘请管理公司或专业酒店设计顾问，在进行酒店设计时，由于定位不清晰，没有设计任务书或只有拍脑袋式的设计任务书，设计院或其它设计公司只是根据业主的喜好或业主聘请的酒店职业经理人的喜好设计酒店，当然，这就包括酒店内部服务功能及规模的规划了，至于酒店功能定位、客人定位这些酒店法则完全抛之脑后，这样建成的酒店是否适合当地的需求得看拍脑袋是否拍对了，事实上结果往往会害人害己。 2、由于业主在投资酒店初期对酒店投资构成和投资额认识不足，在酒店建设进入中期常会因为需要大量资金投入而犹豫，在这个时候，常常会开始控制及压减投入，改变设计，改变材料，结果造成建成的酒店成了四不像，造成性质的改变。 针对上面这个情况，个人认为需这样解决： 1、在投资酒店前，先请专业酒店投资顾问公司做出可行性分析报告，确定酒店的定位与客人定位，给酒店指明一个大概的方向。 2、因为在国内大部分酒店设计都是先进行建筑设计，待酒店土建建成或建设过程中室内设计装饰设计公司才开始介入，如果在此期间有专业酒店管理公司或设计顾问介入，那管理公司或设计顾问必须先了解当地市场，结合行业特点，对酒店建筑设计进行分析，对酒店重新进行定位及客人定位，在做定位时，必须根据酒店总体的定位进行定位细分，明确酒店类型，确定酒店各经营场所的配置及规模，找准客房、餐饮、娱乐消费客人会是哪些？这些客人对相关场所有何要求，能接受的价格是多少？对这个酒店未来的经营思路？机电设备该如何选型？投资回报如何等等，也就是说需要详细研究你的目标客人的构成与消费习惯。 3、做好上述准备工作后，确定各经营场所的细分定位，比如说确定客房房型配比、设施配置等，明确餐饮的经营指导思想，从经营需要去确定厨房与冷库、粗加工、面点间的设置，例如确定几个特色餐厅、每个餐厅经营的特色、大厅规模、包房数及类型，是否设计中央厨房、中央冷库、中央面点间等等。作为高星级酒店，根据酒店的需求，可能需要配置一些康体娱乐项目，该如何配置这些项目，也得先了解清楚当地人群及你酒店未来的客人有哪些需求，先构思好未来的经营思路再制定场所的配置与设计格调等。只有先做好这些，才能给设计公司提供设计依据，设计师才能根据你提供的依据进行设计。也就是说，酒店筹建筹备人员进场后不应该是坐在办公室拍脑袋，而是首先要了解行业及当地市场，分析该做什么样的酒店。 4、作为筹建人员，在切入酒店初期就必须与投资方沟通酒店的投资构成与流程，让业主有充足的思想准备，以避免在今后的资金投入时再进行投资缩水。 5、在确定每一个方案时必须严格围绕之前的定位来开展工作。 同样建造规模档次相当的酒店，可能就会因为筹建人员在实施上欠缺一点点的专业水平而成较大差异的结果。 做酒店筹建其实很简单，把握好如下三个重点就可以了：1、确保建设的酒店有好的质量空气与熟悉的温度；2、做好防水与管道防漏；3、环境防噪音的处理。 经历若干家酒店项目的筹建生涯后，总结重点如下：1、定位必须清晰（要建起一家酒店容易，但要建好一家酒店不容易。很多公司在建酒店前不做可行性分析，定位不清晰，拍脑袋方式来建酒店，等酒店建起来后才发现酒店不适合当地市场。定位是筹建工作的根本依据。）2、重视规划设计。（设计的依据来自之前做的定位，规划设计论证越充分，设计工作做得越细，审核把关越严格，准备工作越充分，施工就会越顺利）。3、把握设备选型及选材关（重视酒店基础设施、设备、材料的选择，特别是隐蔽工程材料质量，因为一家酒店建成后一个装修期都在10年左右）。4、重视过程控制（严把施工质量关）。 酒店项目筹建流程的工作安排指引 筹建工作就是充分考虑到项目整体及项目各个环节的所有细节，并将这些细节做好；筹建统筹就是将项目时间进度和方案最优化组合，合理利用资金。 项目的建立，应由业主根据自己可支配的投资金额及现有物业（如地块、建筑物等等）、结合当地经营环境及市场需求、初步估算选定项目的投资规模及档次、进行综合评估后确定。经过综合平衡后最终确定项目的初步投资意向，然后进入项目的实施阶段，主要工作流程如下： 规划阶段 项目可行性研究分析(负责单位:业主.管理公司