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河南驻马店项目营销战略建议提报城市综合体推广策略 第一、市场真正的机会与风险在哪里？ 第二、在该市场下，我们选择怎样的战略更有效？ 第三、怎样的具体操作能保证执行的到位？ 第一个分解问题：驻马店的房地产市场究竟有多好？ 有证据的观点才是有力度的观点，先让我们看一组数据： 　 驻马店全市 　 07年 08年 09年 房地产开发投资（亿元） 28.02 49.78 77.6 增幅 192.00% 77.60% 55.89% 我们得到的信息： 1.驻马店房地产投资绝对资金上涨迅速，几乎年均成倍增长。 2.驻马店房地产发展时间较短，从07年突然爆发（比06年上涨192%），并保持着相当高的增速。 3.房地产投资相对增速下降，但考虑到其06年总投资仅有9.59亿，07年总投资也仅有28亿，基数较低，此类相对增速下降丝毫不能说明房地产投资市场活跃度的下降，只能证明驻马店房地产刚刚度过爆发式增长的最初始阶段。 从这个方面看，驻马店市场正进入一个稳定的发展期，极有可为。 让我们再看一组横向比较，由于驻马店、信阳、周口地理位置、人口总数、经济条件差距不大，我们在下面就一些问题进行横向比较 （单位：亿元） 08年 09年 驻马店GDP 812.92 903.00 驻马地房地产投资 49.78 77.60 信阳GDP 860.00 975.00 信阳房地产投资 150.72 204.38 周口GDP 916.00 1117.70 周口房地产投资 65.20 95.85 从这组横向比较中，我们可以得到以下信息： 驻马店房地产投资所占ＧＤＰ比值，与周口相当，但远远弱于信阳，这也似乎表明： 驻马店市场还具有足够大的发展空间！ 那么，在经济发展及人民收入提升方面，是否也能对房地产市场提供大量的支持？ 现在，让我们看一下驻马店经济发展与人民收入增长、人民消费增长是否对房地产市场具有足够的支持基础。 从上面数据我们可以得到以下信息： 驻马店经济发展增速略不平稳，但绝对速度较快，最少增长１１％以上； 驻马店人均可支配收入增幅有所下降，但这两年一直稳定在９％左右。 驻马地人均消费增长速度高于可支配收入的增长速度，消费水平与意识在一步步得到提高。 但驻马店存款增长幅度等于大于消费增长幅度，在一定程度上说明驻马店人民的消费热情还具有进一步快速提高的可能。 驻马店人民可支配收入的增长高于普遍物价上涨速度及住宅价格上涨速度，说明实际富裕程度逐渐提高，其购买商品房的支付能力甚至进一步提升。 到这里，我们都可以乐观的认为，驻马店的房地产发展从投资活跃度上到社会财富积累、人民支付能力上都具有较大提高的可能，但是我们也开始发现一个问题：为什么在其他地方作为提升当地物价重要因素的房价，在驻马店反而表现的如此低调与弱势呢？ 现在，让我们看一下驻马店房地产市场真正的供求关系。 从上述数据中我们清晰的得出以下信息： １.驻马店房地产施工面积远远大于销售面积，从０７年开始，每年将近有３００万方的新开工面积，年均施工面积达到６００万方，而三年内总共销售的面积约７００万方，目前整个驻马店市场存量约有近４００万方。 ２.驻马店全市每年的销售量稳定的集中与２００多万方，变化不大，目前存量尚够驻马店市依然按照高速发展期的速度消化１.５－２年的时间。 ３.驻马店整体的房地产投资与施工、竣工面积高度集中于驿城区，驿城区占据整个市场投资及施工、竣工面积的四分之一左右，但驿城区的销售面积占比只有１３％－１４％，明显低于投资及施工竣工占比，因此，我们认为驿城区住宅的供大于求程度更要高过全市平均水平。 ４.在市区地价上涨、驿城区投资占比降低的情况下，驿城区的商品房销售面积反而上升一个百分点，我们可以认为，驻马店各县区房地产市场已更趋于平淡，交通的发达，品质的区别，将使驿城区成为驻马店购房人群的最佳选择。 而驻马店及驿城区市场价格的走势也进一步证明了我们的判断。 驻马店市场从０７年开始，整体平均价格上涨幅度较小，上涨幅度不足２０％！ 而令人惊奇的是，驿城区的平均房价也不足１９００元，０８年甚至比０７年还有下降！而实际上，在铁东区还有不少商品房售价在１３００元左右。 物价上涨指数上明显高于居住价格上涨指数，这说明驻马店房屋价格的上涨甚至赶不上通货膨胀的速度。 让我们再看一下我们０７年调研、09年调研与１０年调研时的项目价格差。 项目 位置 开发商 规模 建筑形态 主力面积 均价 东高国际 文明路/金雀路 东高集团 建面33万㎡ 高层 三居：120－160 ㎡ 3000元/㎡（报价）团购底价1985 尚城华府 雪松路文明路 金石房产 —— 高层 三居：130－150㎡ 2900元/㎡ (报价） 中南