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聘请专业的酒店运营机构（如：凯宾斯基）， 在对外销售的同时承诺租金回报 可在原基础上提升项目售价 1000-2000元 定价方案二 Thanks 西郊珑廷定价策略报告 2012.2 整体市场分析 全市办公类商品房市场走势 8月21日，个人商业消费贷款禁止购买商业用房 成交迅速下滑 房地产市场整体下行，限贷政策向商用市场延伸， 致使办公类产品成交量大幅萎缩 我们先来分析一下全市中外环间的商住项目市场 …… 中外环区域热销商住项目 (2011年1月 – 2012年2月) 项目 区域 物业形态 装修情况 挑高/层高 主力面积 均价 总价 成交套数 禹州蓝爵 浦东金桥 办公商住 全装修 4.5米 40-77㎡ 21000 80-165万 438 风尚天地 宝山张庙 商业综合体 全装修 3.2米 42-60㎡ 19000 85-120万 307 宝山万达广场 宝山张庙 商业综合体 毛坯 3米、3.5米 45-55㎡ 23000 105-150万 183 中铁中环时代广场 闸北彭浦 商业综合体 全装修 5.4米 50-90㎡ 23000 115-210万 58 三湘未来海岸 杨浦新江湾城 办公商住 全装修 4.5米 45-62㎡ 28000 130-180万 68 乐非天地 浦东外高桥 办公商住 全装修 4.5米 37-42㎡ 21000 80-95万 53 热销项目多为全装修低总价loft产品 全市中外环商住项目分布 中环线 外环线 中铁中环时代广场 风尚天地 23000元 50-90㎡ （5.4 米loft） 19000元 42-66㎡ 三湘未来海岸 28000元 45-62㎡ （4.5 米loft） 宝山万达广场 23000元 45-65㎡ 禹州蓝爵 21000元 40-77㎡ （4.5 米loft） 西郊珑廷 42-137㎡ 乐非天地 21000元 38-80㎡ （4.5 米loft） 金桥 新江湾城 外高桥 彭浦 张庙 张庙 西郊 在售项目主要分布于北区，上海西区仅本案一个在售下项目 与周边公寓产品的价格关系 项目 区域 销售价格 周边在售公寓价格 价格关系 中铁中环时代广场 闸北彭浦 23000元 明园森林都市：27000元 周边公寓价格的 85%　 　风尚天地 宝山张庙　 　 19000元 中环国际公寓：21000元 周边公寓价格的 90%　 　宝山万达广场 23000元 高于周边公寓价格 乐非天地 浦东外高桥 21000元 中冶尚城：20000元 新城碧翠：27000元 周边公寓价格的 90% 禹州蓝爵 浦东金桥 21000元 爱法新城：22000元 碧云新天地家园：25000元 周边公寓价格的 85% 三湘未来海岸 杨浦新江湾 28000元 华润江湾九里：42000元 合生江湾国际公寓：28000元 仁恒怡庭：55000元 周边公寓价格的 65% 光华大厦 长宁虹桥 22000元 新天地河滨花园：28000元 天山星城：37000元 周边公寓价格的 67% 在售项目平均为周边公寓价格的80% 典型个案 – 宝山万达广场 SOHO 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 商业广场 纯商办性质项目，无普通住宅 集商业广场、写字楼、商住产品于一体的大型城市综合体 临近1号线共康路站500米，紧邻南北高架共和新路 SOHO产品作为产品线补充，所占比例小 投资客：认可万达品牌，商业广场及轨交高架等较好配套资源 产业导入客：宝钢集团及周边专业市场的投资兼自住客群 自住客：年轻白领首套婚房，交通便利总价低 品牌、交通和商业资源优势吸引大批投资客群，小体量soho依托其他产品出货 典型个案 – 中铁中环时代广场 SOHO 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 星级酒店 商业广场 集商业广场、主题公园、写字楼、商住产品于一体的大型城市综合体 大面积特色屋顶绿地 紧贴中环线，距离1号线汶水路站1.5公里 SOHO产品占比较小 投资客：紧邻中环交通便利，综合体升值潜力 自住客：年轻白领首套婚房，交通便利总价低 中环地段、便捷交通吸引投资客，小体量soho依托其他产品出货 与周边公寓的单价优势，价差一般在15-20% 合理控制户型面积，一般为40-60平米 4.5-5.5米挑高提升产品附加值 多种业态组合 商住市场总结 在低迷市场环境下，热销项目呈现以下特征： 房地产市场整体下行的大势已基本确立， 限贷政策波及商用物业，商住市场急速萎缩。 本体分析 项目基本情况 售楼地址 虹桥路2302号 所属板块 长宁西郊 户型面积 43-137㎡ 对外报价 3.2-3.4万/㎡ 建筑面积 3.8万方 交通 10号线 总套数 245套酒店式公寓 入住日期 现房 物业形态 1-2层商业 3-9层酒店式公寓 物业（费） 待定 车位 地下150个 售楼电话