[经济学]第七章__假设开发法及其运用.pptVIP

三、假设开发法与成本法的关系 （二）外部环境条件 二、适用于不同情形的细化公式 （二）折现方法 例1：有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为8％；土地开发的年投资利润率为10％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统法估算该成片荒地的总价和单价。 解：设荒地总价为V 开发完成后熟地总价=800*2000000*60%=9.6亿元 费用： ①取得荒地的税费=V*4%=0.04V ②土地开发成本及管理费用、销售费用=2.5*2=5亿元 ③利息=（V+0.04V）*[(1+8%)3-1]+5*[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612 ④转让熟地税费总额=9.6*6%=0.576亿元 ⑤土地开发利润=（V+0.04V）*10%*3+5*10%*1.5=0.312V+0.75 V=9.6- ① -②- ③- ④- ⑤ 解得V=1.641亿元 单价=82.05元/平方米 例2：某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元∕平方米的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元∕平方米（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10％。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70％；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本和税费为年租金的40％，资本化率为8％。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4％。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8％）。 1．假设开发法的理论依据是（ ） A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、均衡原理 2．假设开发法与成本法的区别是（ ） A、成本法中的土地价格为已知，假设开发法的土地价格为未知 B、成本法中的土地价格为未知，假设开发法的土地价格为已知 C、成本法需要求取的是开发完成后的房地产价格，假设开发法需要求取的是土地价格 D、假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到 E、成本法的估价时点一般为房地产开发完成后，假设开发法的估价时点一般为土地购买时 4．假设开发法适用的估价对象包括（ ） A、待开发的生地 B、在建工程 C、可装修改造的旧房和可改变用途的旧房 D、有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产 E、刚开发完成的新房 5．运用假设开发法进行房地产估价时，影响估价结果准确性的因素有（ ） A、是否正确使用合法原则和最高最佳使用原则 B、是否正确预测了未来开发完成后的房地产价值 C、是否正确预测了房地产开发过程中各项费用的投入 D、是否正确考虑了待开发房地产已经投入的费用 E、是否正确预测了待开发房地产的开发周期 6．假设开发法中，开发完成后的房地产的价值可采用下列方法求取（ ） A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 E、剩余法 对上述假设开发法的内容进行归纳总结可知： (1)假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，统称为待开发房地产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。 (2)假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估价结果为开发完成后的价值减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。 (3)未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。 (4)根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。 第五节 假设开发法的总结和应用举例 假设开发法的基本原理 1 假设开发法操作步骤 2 假设开发法总结和运用举例 3 调查待开发房地产的基本情况 估算开发经营期 测算开发完成后的房地产的价值 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开房地产应负担的税费 假设开发法的概念 假设开发法的理论依据 假设开发法适用的对象和条件 假设开发法的操作步骤 选择最佳的开