20121106黄陂人信城项目.ppt

交通配套：地块所处区域交通路网发达，地块旁即多路公汽站，新客运站、轻轨站已经在建。 本 体 本案 G318 S108 S310 钓台道 黄陂大道 双凤大道 木兰大道 1 2 3 4 1 新客运站、轻轨站 老客运站 2 3 百秀街公汽站 百秀街 4 钓台道公汽站 省道S310、S108，国道G318贯穿整个区域； 地块旁即13、23、15、612路公汽站可直达老城区； 新客运站、轻轨站在建。 交通路网发达 本案 行政配套：地块所处的百秀街，市政机关单位密集分布，属于黄陂行政中心。 本 体 区质监局 区劳动局 区人民法院 区税务局 区国土局 区政府 区民政局 区派出所 百秀街 钓台道 行政中心区 本案 生活配套：与地块近在咫尺的黄陂广场、人民医院、黄陂一中可极大的满足整个区域的日常生活配套。 本 体 中百仓储 沃尔玛 华谊影城 农业银行 工商银行 黄陂广场 汉尊假日酒店 黄陂大酒店 人民医院 黄陂一中 钓台道 百秀街 生活配套完善 汉尊假日酒店 艳阳天酒店 新村幼儿园 黄陂环城中学 交通路网： 省道S310、S108 国道G318贯穿整个区域 教育中心 商业中心 政务中心 S310 S108 G318 百秀街 木兰大道 钓台道 黄陂大道 双凤大道 畅享中央生活圈 交通中心 【项目客观界定】城市远郊、低认知度、客群匮乏、无景观资源的中等规模住宅开发项目 项目内部地势平坦，无明显的景观资源，且百秀街延长线处规划中，东北面多平民房，展示界面差 无景观资源，展示界面差 项目位于片区客户看房动线末端，面临周边核心竞争楼盘严重的客户截流，形成客群再稀释 处动线末端，面临客户截流 项目属性： 非城市发展规划主方向，发展缓慢，定位缺失 受武汉城市向心力的影响，客户对区域存在抗性 区域价值低，存在抗性 黄陂主城区位于汉口北侧，距离市中心一小时车程，相比南部盘龙城、汉口金银湖、后湖板块城市感偏弱 城市远郊，城市感不足 远郊 城市感不足 客户有抗性 客群被截留 展示界面差 项目核心问题 ——如何扭转地块动线劣势，抢夺再次稀释后的客户，保证项目的速度和利润，实现各公司的共赢？ ——在区域城市价值不明晰的情况下，如何寻求自我品牌价值的突破？ Question ——如何做足项目形象展示，提升客户对项目的价值认可？ 项目形象定位 30万方 中心城 人信造 项目形象定位 点明规模与体量 ———————— ——————— 强调物理属性 宣扬地段价值 ———————— 强调人信企业品牌价值 弥补区域大品牌的不足 人信城 项目产品定位 —— 因本项目前期已作出较为完善的产品规划设计方案，所以本次主要在现有设计方案的基础上给予相关调整性的建议。 项目产品建议： 项目地块呈狭长形，且南北两端面宽较宽，中断较窄，不利于打造围合式中心景观，仅适合分区块、分组团打造景观空间； 项目三面临路，由于地块为南北纵向延伸，与建筑朝向统一，因此不能形成社区合围感，对外界视线、噪音、粉尘等干扰的屏障作用较弱； 按项目现有设计方案，共规划17栋住宅，其中仅3个临中心景观组团的单元排布2T4产品，其余均为2T5紧凑型产品； 项目关键词： 刚需大盘、走量、产品价值领衔 关于户型面积段： 75㎡两房 90㎡二变三 90㎡复式 110㎡三房 120㎡三变四 面积差15㎡ 面积差20㎡ 产品类别差异 仅10㎡ 110㎡舒适三房与120㎡三变四两种产品主要功能空间近似，120㎡产品仅多一间入户花园赠送，根据黄陂区域价格，过小的面积差可能导致两种户型总价差仅4万左右，首付仅相差1万余元 建议适度拉开户型差距： 105-107㎡舒适三房 125㎡左右三变四 户型配比建议： 关于户型配比： 中小户型产品占比约74%，特色化90㎡复式产品占比14%，舒适性三房四房占比共计约12%，从本案刚需定位及快速去化的开发战略来看我司认为该户型配比较为合理； 修改建议： 紧凑型产品中75㎡产品占比33%，我司认为该配比过高，75㎡两房为过渡型产品，在限购政策下，更多置业者希望一步到位。建议将75㎡产品配比下调至20%以内； （以星悦城项目为例：2011年项目一期开盘79㎡户型集中筹量最高，2012年三期开盘79㎡筹量仅列第三，排在107㎡及95㎡户型之后，事实证明市场上小户型客户需求基数有限） 户型配比建议： 关于一期户型配比： 一期推售套数共计331套，按黄陂区域消化速度乐观估计需5-6个月去化 在长达半年的时间内以75㎡过度型产品为主力，存在较大的市场风险，可能会出现市场关注度很高但大量90-120㎡客户却无房可买的尴尬局面； 建议：消减75㎡比例至40%左右，提高90及110㎡户型配比； 户型配比建议： 2400 2800 C3户型： 建议将户内花园与餐厅厨房的调换位置，使得真个户内布局动静